[摘要] 每年到了臘月，樓市也進入了傳統(tǒng)淡季。開發(fā)商在2018年年底交上喜憂參半的“期末考成績單”之后，面對日益冷清的市場，會迅速都轉(zhuǎn)入新一輪的營銷戰(zhàn)。除了各大營銷中心通過各種活動和實惠大禮吸引購房者外，房產(chǎn)中介也是“硝煙彌漫”。
每年到了臘月，樓市也進入了傳統(tǒng)淡季。開發(fā)商在2018年年底交上喜憂參半的“期末考成績單”之后，面對日益冷清的市場，會迅速都轉(zhuǎn)入新一輪的營銷戰(zhàn)。除了各大營銷中心通過各種活動和實惠大禮吸引購房者外，房產(chǎn)中介也是“硝煙彌漫”。更有銷售壓力大的開發(fā)商，開啟了“全民營銷”的模式，老業(yè)主只要帶朋友來買房子，就可以享受開發(fā)商贈送的旅游大禮包，在春節(jié)假期去歐洲、東南亞等地欣賞異國風光。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樓市供需關(guān)系發(fā)生根本性變化之后，購房者不會因為一些華而不實的營銷噱頭而輕易出手。
項目售樓處：變相打折“禮”越來越厚
以往進入臘月門，開發(fā)商多舉行答謝老客戶的民俗活動。今年記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商雖然還送福利，但是這些福利多與新房營銷掛鉤。黑龍江中路上一家樓盤近期推出了新一期房源，小高層戶型為85平方米至115平方米，均價19600元/平方米；電梯洋房戶型為108平方米至135平方米，均價21500元/平方米；疊拼別墅戶型為160平方米至175平方米，均價24000元/平方米。如果單純是價格比較，這一期房源與去年年末加推的房源基本持平，但是開發(fā)商卻給出了非常有誠意的“禮品”。購房者只要現(xiàn)在買房，便可以獲贈十年的物業(yè)費，或者雙開門的品牌冰箱、電視等大禮。“一套100多平方米的房子，一年物業(yè)費要兩三千元，十年算下來得兩三萬元，這樣的優(yōu)惠還是挺讓人心動的。”看房者周女士笑著說。
高新區(qū)取消搖號之后，許多“網(wǎng)紅”樓盤也是放低了身段。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤依舊采用訂房砸金蛋的活動，但是金蛋內(nèi)的獎品卻“重”了許多，從以往的水杯、充電寶等小禮品，升級到了手機、電腦、冰箱等。還有的開發(fā)商則更為直接，推出了“交3萬抵4萬”的團購活動，讓購房者不費腦筋就能算出優(yōu)惠額度。在市北區(qū)水清溝區(qū)域，某開發(fā)商從去年年末便推出了購房1元秒殺車位的活動，在寸土寸金的主城區(qū)，一個車位的價格多在20萬元左右，這樣的優(yōu)惠實屬難得。“不過，我轉(zhuǎn)了幾圈發(fā)現(xiàn)，雖然置業(yè)顧問也能給予優(yōu)惠，但是還不如中介給得多。”市民李先生說。雖然營銷中心比較熱鬧，但這讓人心動的優(yōu)惠，如果平攤到一二百萬元的總房款中，優(yōu)惠力度有限。
房產(chǎn)中介：房價一降再降讓人心跳
相比營銷中心那些讓人眼花繚亂的活動，房產(chǎn)中介的優(yōu)惠則更為直接。記者在大學路、遼寧路、四流南路等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是知名連鎖中介，還是個體房產(chǎn)中介機構(gòu)，代理新房業(yè)務已經(jīng)成為房產(chǎn)經(jīng)紀人的重要工作內(nèi)容之一。
在金華路上，記者向一名房產(chǎn)經(jīng)紀人詢問附近一處樓盤的營銷中心，該工作人員熱情地表示可以帶路。“哥，你去了看看戶型和位置就行，買房找我，我能拿到比營銷中心更低的優(yōu)惠。”房產(chǎn)經(jīng)紀人小紀說。其實在攔下記者后，小紀并沒有立即帶著記者到營銷中心，而是先打了一個電話到總部“備案”，中介機構(gòu)的總部再將記者的電話和個人信息找開發(fā)商“備案”，折騰了半小時后，記者才在中介的帶領(lǐng)下進入了營銷中心。然而情況正如小紀所說，除了全款與少許折扣外，該樓盤置業(yè)顧問給不出太多的優(yōu)惠。但是當記者回家后，小紀的電話也跟著來了。
“哥，你看好的房子，每平方米我能給你再優(yōu)惠500元。”小紀說。對于這么大的優(yōu)惠力度，小紀也有自己的解釋。他表示，這部分優(yōu)惠來自于兩方面：一方面開發(fā)商實價與營銷中心的報價有差距，雖然銷售業(yè)績不佳，但是為了防止老業(yè)主不滿，許多營銷中心不敢明目張膽地降價，所以只能通過房產(chǎn)經(jīng)紀人變相降價銷售；另一方面優(yōu)惠還出自房產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金，因為現(xiàn)在購房者數(shù)量太少，為了提高業(yè)績，房產(chǎn)經(jīng)紀人愿意將自己的傭金拿出一部分，以便盡快地促成成交。
相比普通住宅，在公寓和商鋪銷售上，房產(chǎn)中介更是主力。在高新區(qū)某樓盤中，置業(yè)顧問著力推銷的是普通住宅，公寓則基本交給房產(chǎn)中介銷售。這些公寓一旦到了房產(chǎn)經(jīng)紀人手中，搖身一變就成了“工程抵賬房”，價格也變成營銷中心標價的94折。
業(yè)主薦客：“老帶新”獎勵計劃再升級
#p#分頁標題#e#記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了上述渠道之外，開發(fā)商還加大了“老帶新”的獎勵力度。城陽區(qū)某開發(fā)商打出了海報，凡是老業(yè)主推薦朋友購買別墅產(chǎn)品，便可以享受由開發(fā)商為業(yè)主“私人訂制”的歐洲游產(chǎn)品，如果推薦朋友購買高層或者洋房產(chǎn)品，則可以享受豪華泰國游。丹山板塊某新盤的開發(fā)商則表示，只要“老帶新”薦房成功，開發(fā)商立即送出3000元的購物卡和一年物業(yè)費。而紅島灣某樓盤的開發(fā)商則比較直接，在宣傳海報上明確標注，只要促成成交，老業(yè)主便可以享受總價款0.6%的傭金。以一套300萬元新房計算，老業(yè)主的傭金可以達到1.8萬元，這也足夠支付一次歐洲游的基本費用。
對于開發(fā)商這一優(yōu)惠，其實許多業(yè)主并不感冒。“凈是些廣而告之的活動，讓朋友知道咱占了這樣的便宜多不好。如果不把這個優(yōu)惠給朋友，一旦日后房子出現(xiàn)問題，或許還能落下埋怨，得不償失。”市民杜先生說。此外，還有人表示，開發(fā)商這種活動看似很實惠，但這個錢其實也沒這么好拿。“我曾經(jīng)推薦朋友的朋友在嶗山區(qū)買了一套房，前前后后花了很多時間，打車費就花了好幾百元。但買房后她聽說我拿了推薦費，心理不平衡，還要求開發(fā)商把這錢還給她。這么一鬧，開發(fā)商以業(yè)主不承認為由，至今也沒給我這筆傭金。”市民王女士說出了其中的隱憂。所以，在此也提醒市民，在為開發(fā)商薦客時，最好與開發(fā)商提前簽訂書面協(xié)議，以免出現(xiàn)糾紛無法維權(quán)。
專家分析：樓市進入深度調(diào)整期
面對開發(fā)商的營銷攻勢，記者采訪多名購房者了解到，超過70%的人表示不會因為開發(fā)商的禮品和優(yōu)惠而改變自己的購房計劃，近九成購房者更關(guān)心的是政策面的變化。“降準、房貸抵扣政策、外地限購政策放開等一系列變化，在置業(yè)顧問的嘴里都成了利好，但是這些究竟是不是利好？房價在今年會不會再漲？對于這一點心里沒底。”市民胡先生的話代表了很多人的觀點。
對于今年的樓市，仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路認為，本輪政策調(diào)整時間更長，對普通住宅市場的影響逐漸顯現(xiàn)，全年全市普通住宅銷售量為14.5萬套，同比下降5.5%。回顧青島過去十年的住宅市場，通常在經(jīng)歷兩到三年的上行周期之后，會伴隨著政策和信貸的緊縮，出現(xiàn)一到兩年的下行周期，進而進入三年左右的深度調(diào)整期，青島住宅市場目前仍處于下行周期中。“預計2019年青島住宅市場將進入深度調(diào)整期。伴隨著2018年年末其他城市政策松綁的信號，不排除業(yè)界會有對房價看漲情緒的升溫。參考以往房價走勢，綜合考慮目前的土地市場、開發(fā)商融資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟背景等多因素影響，預計青島高端住宅市場在一到兩年內(nèi)價格可能出現(xiàn)小幅震蕩，但整體表現(xiàn)穩(wěn)定。”白路說。
置業(yè)提醒：別糾結(jié)定好目標就出手
春節(jié)將至，許多沒有還沒有買上房的剛需族內(nèi)心都非常糾結(jié)。一方面不敢出手，擔心房價進一步下跌成了“接盤俠”，另一方面在各種“利好”的狂轟濫炸下，又不敢一直等待，擔心年后政策變化房價上漲。對此，記者需要提醒你注意的是：青島的樓市與其它城市不同；你關(guān)注的剛需片區(qū)與炒作氣息濃厚的片區(qū)不同；你對房產(chǎn)的需求以及經(jīng)濟承受能力與其他人不同。
所以，不要被太多外地或者目標區(qū)域之外的信息擾亂了自己的心神。你要關(guān)注的是目標區(qū)域房產(chǎn)最基本的宜居屬性，你需要一套房子解決自己的居住問題，同時又恰好出現(xiàn)一套房子在你承受范圍內(nèi)，那就不該猶豫果斷出手。同樣，如果這處房子你并不需要，僅僅為了“占便宜”而買，那么就得要三思，事實上購房者很難占到開發(fā)商的便宜。 （記者王壽林）
-來源：青島早報地產(chǎn)原創(chuàng)
<<<青島購房交流微信群，一手購房資料與樓盤動態(tài)，業(yè)內(nèi)專業(yè)答疑，可添加客服微信號：qdxwwyp或直接掃碼
