[摘要] 每年到了臘月，樓市也進入了傳統淡季。開發商在2018年年底交上喜憂參半的“期末考成績單”之后，面對日益冷清的市場，會迅速都轉入新一輪的營銷戰。除了各大營銷中心通過各種活動和實惠大禮吸引購房者外，房產中介也是“硝煙彌漫”。
每年到了臘月，樓市也進入了傳統淡季。開發商在2018年年底交上喜憂參半的“期末考成績單”之后，面對日益冷清的市場，會迅速都轉入新一輪的營銷戰。除了各大營銷中心通過各種活動和實惠大禮吸引購房者外，房產中介也是“硝煙彌漫”。更有銷售壓力大的開發商，開啟了“全民營銷”的模式，老業主只要帶朋友來買房子，就可以享受開發商贈送的旅游大禮包，在春節假期去歐洲、東南亞等地欣賞異國風光。不過，記者調查發現，在樓市供需關系發生根本性變化之后，購房者不會因為一些華而不實的營銷噱頭而輕易出手。
項目售樓處：變相打折“禮”越來越厚
以往進入臘月門，開發商多舉行答謝老客戶的民俗活動。今年記者發現，開發商雖然還送福利，但是這些福利多與新房營銷掛鉤。黑龍江中路上一家樓盤近期推出了新一期房源，小高層戶型為85平方米至115平方米，均價19600元/平方米；電梯洋房戶型為108平方米至135平方米，均價21500元/平方米；疊拼別墅戶型為160平方米至175平方米，均價24000元/平方米。如果單純是價格比較，這一期房源與去年年末加推的房源基本持平，但是開發商卻給出了非常有誠意的“禮品”。購房者只要現在買房，便可以獲贈十年的物業費，或者雙開門的品牌冰箱、電視等大禮。“一套100多平方米的房子，一年物業費要兩三千元，十年算下來得兩三萬元，這樣的優惠還是挺讓人心動的。”看房者周女士笑著說。
高新區取消搖號之后，許多“網紅”樓盤也是放低了身段。記者在調查中發現，不少樓盤依舊采用訂房砸金蛋的活動，但是金蛋內的獎品卻“重”了許多，從以往的水杯、充電寶等小禮品，升級到了手機、電腦、冰箱等。還有的開發商則更為直接，推出了“交3萬抵4萬”的團購活動，讓購房者不費腦筋就能算出優惠額度。在市北區水清溝區域，某開發商從去年年末便推出了購房1元秒殺車位的活動，在寸土寸金的主城區，一個車位的價格多在20萬元左右，這樣的優惠實屬難得。“不過，我轉了幾圈發現，雖然置業顧問也能給予優惠，但是還不如中介給得多。”市民李先生說。雖然營銷中心比較熱鬧，但這讓人心動的優惠，如果平攤到一二百萬元的總房款中，優惠力度有限。
房產中介：房價一降再降讓人心跳
相比營銷中心那些讓人眼花繚亂的活動，房產中介的優惠則更為直接。記者在大學路、遼寧路、四流南路等地調查發現，不論是知名連鎖中介，還是個體房產中介機構，代理新房業務已經成為房產經紀人的重要工作內容之一。
在金華路上，記者向一名房產經紀人詢問附近一處樓盤的營銷中心，該工作人員熱情地表示可以帶路。“哥，你去了看看戶型和位置就行，買房找我，我能拿到比營銷中心更低的優惠。”房產經紀人小紀說。其實在攔下記者后，小紀并沒有立即帶著記者到營銷中心，而是先打了一個電話到總部“備案”，中介機構的總部再將記者的電話和個人信息找開發商“備案”，折騰了半小時后，記者才在中介的帶領下進入了營銷中心。然而情況正如小紀所說，除了全款與少許折扣外，該樓盤置業顧問給不出太多的優惠。但是當記者回家后，小紀的電話也跟著來了。
“哥，你看好的房子，每平方米我能給你再優惠500元。”小紀說。對于這么大的優惠力度，小紀也有自己的解釋。他表示，這部分優惠來自于兩方面：一方面開發商實價與營銷中心的報價有差距，雖然銷售業績不佳，但是為了防止老業主不滿，許多營銷中心不敢明目張膽地降價，所以只能通過房產經紀人變相降價銷售；另一方面優惠還出自房產經紀人的傭金，因為現在購房者數量太少，為了提高業績，房產經紀人愿意將自己的傭金拿出一部分，以便盡快地促成成交。
相比普通住宅，在公寓和商鋪銷售上，房產中介更是主力。在高新區某樓盤中，置業顧問著力推銷的是普通住宅，公寓則基本交給房產中介銷售。這些公寓一旦到了房產經紀人手中，搖身一變就成了“工程抵賬房”，價格也變成營銷中心標價的94折。
業主薦客：“老帶新”獎勵計劃再升級
#p#分頁標題#e#記者在調查中發現，除了上述渠道之外，開發商還加大了“老帶新”的獎勵力度。城陽區某開發商打出了海報，凡是老業主推薦朋友購買別墅產品，便可以享受由開發商為業主“私人訂制”的歐洲游產品，如果推薦朋友購買高層或者洋房產品，則可以享受豪華泰國游。丹山板塊某新盤的開發商則表示，只要“老帶新”薦房成功，開發商立即送出3000元的購物卡和一年物業費。而紅島灣某樓盤的開發商則比較直接，在宣傳海報上明確標注，只要促成成交，老業主便可以享受總價款0.6%的傭金。以一套300萬元新房計算，老業主的傭金可以達到1.8萬元，這也足夠支付一次歐洲游的基本費用。
對于開發商這一優惠，其實許多業主并不感冒。“凈是些廣而告之的活動，讓朋友知道咱占了這樣的便宜多不好。如果不把這個優惠給朋友，一旦日后房子出現問題，或許還能落下埋怨，得不償失。”市民杜先生說。此外，還有人表示，開發商這種活動看似很實惠，但這個錢其實也沒這么好拿。“我曾經推薦朋友的朋友在嶗山區買了一套房，前前后后花了很多時間，打車費就花了好幾百元。但買房后她聽說我拿了推薦費，心理不平衡，還要求開發商把這錢還給她。這么一鬧，開發商以業主不承認為由，至今也沒給我這筆傭金。”市民王女士說出了其中的隱憂。所以，在此也提醒市民，在為開發商薦客時，最好與開發商提前簽訂書面協議，以免出現糾紛無法維權。
專家分析：樓市進入深度調整期
面對開發商的營銷攻勢，記者采訪多名購房者了解到，超過70%的人表示不會因為開發商的禮品和優惠而改變自己的購房計劃，近九成購房者更關心的是政策面的變化。“降準、房貸抵扣政策、外地限購政策放開等一系列變化，在置業顧問的嘴里都成了利好，但是這些究竟是不是利好？房價在今年會不會再漲？對于這一點心里沒底。”市民胡先生的話代表了很多人的觀點。
對于今年的樓市，仲量聯行青島分公司董事總經理白路認為，本輪政策調整時間更長，對普通住宅市場的影響逐漸顯現，全年全市普通住宅銷售量為14.5萬套，同比下降5.5%。回顧青島過去十年的住宅市場，通常在經歷兩到三年的上行周期之后，會伴隨著政策和信貸的緊縮，出現一到兩年的下行周期，進而進入三年左右的深度調整期，青島住宅市場目前仍處于下行周期中。“預計2019年青島住宅市場將進入深度調整期。伴隨著2018年年末其他城市政策松綁的信號，不排除業界會有對房價看漲情緒的升溫。參考以往房價走勢，綜合考慮目前的土地市場、開發商融資環境、宏觀經濟背景等多因素影響，預計青島高端住宅市場在一到兩年內價格可能出現小幅震蕩，但整體表現穩定。”白路說。
置業提醒：別糾結定好目標就出手
春節將至，許多沒有還沒有買上房的剛需族內心都非常糾結。一方面不敢出手，擔心房價進一步下跌成了“接盤俠”，另一方面在各種“利好”的狂轟濫炸下，又不敢一直等待，擔心年后政策變化房價上漲。對此，記者需要提醒你注意的是：青島的樓市與其它城市不同；你關注的剛需片區與炒作氣息濃厚的片區不同；你對房產的需求以及經濟承受能力與其他人不同。
所以，不要被太多外地或者目標區域之外的信息擾亂了自己的心神。你要關注的是目標區域房產最基本的宜居屬性，你需要一套房子解決自己的居住問題，同時又恰好出現一套房子在你承受范圍內，那就不該猶豫果斷出手。同樣，如果這處房子你并不需要，僅僅為了“占便宜”而買，那么就得要三思，事實上購房者很難占到開發商的便宜。 （記者王壽林）
-來源：青島早報地產原創
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