[摘要] 數據調頭，并非青島樓市走出的獨立行情。連續近兩年的嚴厲調控下，國內一二線樓市熱度有所下降，房價漲幅明顯趨于平穩。2018年12月我國70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計平均漲幅同比均有所回落。
在大寒節氣到來之時，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，2018年12月，青島新房二手房價格漲跌互現，新建商品住宅銷售價格環比上漲1.2%，二手住宅銷售價格則環比下跌0.5%。這也是自2017年1月以來，青島住宅（含新建商品住宅和二手住宅）價格第一次出現環比下跌。
數據調頭，并非青島樓市走出的獨立行情。連續近兩年的嚴厲調控下，國內一二線樓市熱度有所下降，房價漲幅明顯趨于平穩。2018年12月我國70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計平均漲幅同比均有所回落。相比“后知后覺”的數據，樓市其實早已經涼了下來，只是到了傳統的“冬季”，今年的溫度要比往年更低一些。
從市場情況來看，樓盤營銷中心推出各種暖場活動、家電車位等豪禮越送越厚、低價開盤只為贏得“開門紅”……開發商在淡季全力營銷的同時，二手房市場則更為冷清，成交量已經連續數月走低。
與此同時，也有不少購房者在為持幣過節還是年末入市糾結不已，手頭有余房的房東們也已經沉不住氣，在房產經紀人的建議下，不再追求高額回報，紛紛低價賣房。這兩項因素也促使著近兩周的成交量觸底反彈，數據上似乎又有了回暖的氣象。
但是，樓市冬天真的就要過去了嗎？
隨著春節的臨近，許多人也開始忙年，這各大營銷中心的售樓處也是年味十足。寫福字、送春聯、拍全家照……在中小學陸續進入寒假時間之后，圍繞著孩子而舉辦的暖場蓄客活動最為熱門。雖然營銷中心溫暖如春，但是樓市銷售數據卻并不容樂觀。
上周末，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，2018年12月青島新房二手房價格漲跌互現，新建商品住宅銷售價格環比上漲1.2%，二手住宅銷售價格則環比下跌0.5%。這也是自2017年1月以來，青島住宅（含新建商品住宅和二手住宅）價格第一次出現環比下跌。記者調查發現，雖然最近兩周島城新房二手房銷售數據都有抬頭之勢，但暫時的回暖都是銷售價格降低所致，樓市漸冷的趨勢并未改變。
權威發布：大戶型住宅跌得更多
根據國家統計局數據顯示，全國70個大中城市中，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續保持穩定。
具體到青島，2018年12月，青島新建商品住宅價格環比上漲1.2%，漲幅較上月縮小0.6個百分點。其中，90平方米以下、90平方米至144平方米和144平方米以上三種房源漲幅分別為0.9%、1.4%和1.2%。二手住宅銷售價格環比下跌0.5%，而上月則為環比上漲0.7%。其中，90平方米以下、90平方米至144平方米和144平方米以上三種房源跌幅分別為0.3%、0.5%和0.7%。受新房價格漲幅收窄和二手房價格下跌影響，2018年12月青島新房二手房銷售價格指數定基（以2015年水平為100）分別停留在133.4和133.5，在18個副省級以上城市中位于第12位和第10位。過往交易數據的統計，相對于時下的市場有一定滯后性。記者調查各大營銷中心和二手房平臺發現，目前樓市行情遠比數據要冷。
市場觀察新房特價4999元/平方米起
在過去的兩年中，每當有一條地鐵線開通，片區內的房價都會有一波上漲行情。2018年年底，西海岸13號線開通試運營，也為西海岸的發展帶來了別樣的加速度。但是記者調查發現，雖然沿線樓盤都在大力推崇地鐵利好，但是近期銷售并未有大幅度提升，開盤售罄的情況幾乎已經絕跡，房價多平穩震蕩，并未大漲。
去年11月份，楊洋（化名）在嘉陵江路上買了一處毗鄰地鐵站的洋房，房子加儲藏室再加車位總價在280萬元左右，當時他看好的就是地鐵房這一概念。但進入1月份之后，海信、萬科這兩大品牌商在附近推出了高層住宅產品，價格比原來預估價低了不少。相比之下，他購買的產品性價比比較低，他便有了退房的想法。記者調查發現，因為目前市場上購房者越來越少，所以許多新近開盤的樓盤都調低了銷售價格，許多樓盤與去年三季度加推的競品相比，售價都有15%左右的跌幅，一些美譽度較高的開發商憑借價格優勢吸引了不少購房者，這也讓許多滯銷盤雪上加霜。
#p#分頁標題#e#“藏馬山旅游度假區，住宅洋房，起價4999元/平方米，均價5500元/平方米，首付13萬元起，總價39—60萬元一套，70年大產權。 ”記者在西海岸調查時，有房產中介向記者推銷一個新盤，這一樓盤加推的價格也非常誘人。這一價格不要說西海岸，甚至比三四線小城的房價都低。“我們又不是炒房客，我們買的都是自主房。那個地方太偏了，未來水電暖也都可能存在問題，所以不符合我們的購房需求。 ”購房者朱先生的話代表了很多購房者的觀點。
主城區新房“禮遇”有加
西海岸各樓盤銷售壓力較大，主城區樓盤形勢則更為嚴峻。記者在黑龍江路、海爾路、遼寧路、金沙路等地調查發現，許多樓盤營銷中心非常冷清，即使個別樓盤通過暖場活動吸引了部分客戶，但多是為了參加活動，而并非買房子。
“開發商都沒怎么降價，現在我反而覺得二手房更實惠。”準備在市北區買套婚房的朱寧（化名）說。朱寧因為預算有限，所以從去年10月份開始看房的他，一直沒買上房。最近他也一直在各大營銷中心轉悠，他最關心的還是價格。雖然有個別開發商給出了冰箱、電腦這樣的實惠禮品，但是因為房價幾乎沒有優惠，他還是買不起。
但與此同時，二手房市場出現了轉機。以錯埠嶺一套套二房為例，在去年10月份，房東還是死咬著195萬元的總價不松口，但今年年初，這個價格就降到了180萬元。前幾天中介給他電話，說是175萬也可以談。朱寧想房子如果能降到165萬元，他就考慮出手。
二手房成交量溫和反彈
正是因為許多房東降價售房，青島市的二手房有了反彈的跡象。上周青島二手房共計成交818套,環比上漲3.28%；成交面積80235.19平方米,環比上漲7.31%，繼前一周環比上漲后再次保持上漲行情。其中普通二手住宅成交761套，環比前一周上漲4.53%；成交面積68194.41平方米，環比前一周上漲6.24%。
從分區成交情況來看，西海岸上周成交二手房205套，成交面積19828.03平方米；市北區緊隨其后,上周成交二手房150套，成交面積11059.17平方米；城陽上周成交二手房85套，成交面積8234.92平方米，奪得區域成交第三名。李滄區上周成交二手房81套；市南上周成交二手房78套；即墨成交63套；嶗山成交二手房53套。
“購房者還是越來越少，主要是價格降了，成交量才上來一些。 ”房產經紀人小董說，他有一個客戶出售位于利津路上的二手房，去年10月份要價145萬元，但是市場行情不好，一直到年底也沒賣出去。前幾天來了個看房者，對房子很中意，但是接受不了145萬元的房價。小董怕丟了這個客戶，天天去和房東分析樓市。前后磨了三天，房東最終同意降價到120萬元出售，小董才松了一口氣。
相比主城區二手房可以出租，許多附城區的房東則更沉不住氣。在調查中記者發現，西海岸、城陽許多位置偏僻、配套薄弱的二手房小區，房價比去年10月份甚至有30%左右。
“抵賬房”日漸增多
除了新房和二手房之外，市場上還有一類特殊的房源——工程抵賬房在日漸增多。這一類房源雖然以二手房形式銷售，但是卻可以按照一手房的貸款比例購買簽約，而且許多房子都臨近交付，比兩三年后交付的新房更有優勢。最關鍵的是，這一類房子的價格也相對較低。以東李的一套工程抵賬房為例，周邊在售的新建精裝房為2.2萬元/平方米，但是這工程抵賬房只要1.7萬元/平方米。
“有的是開發商變相降價的一種方式，還有一些就是開發商內部人員前期自己捂盤想賣高價，現在看形勢不好，急于脫手。 ”業內人士宋先生分析說。不管是哪種情況，這類房子的出現也讓許多剛需族得到了實惠。不過，業內人士提醒購房者，在購買所謂工程抵賬房前，一定要對房源進行詳細調查，以免遇到糾紛。
撿漏時請保持清醒
記者在采訪的過程中，發現有一部分買房者始終處在焦慮當中。樓市大好時，因為買不上房而感到焦慮；到了樓市淡季，又擔心房價下跌而猶豫。買和不買，最關鍵的決定因素是什么？是價格？是趨勢？是他人的建議？記者認為，都不是，真正的決定因素是你的需求。你家庭生活確實需要這套房子，那你就不應該為其今后漲還是跌而糾結，因為不論漲跌你都不會出手，它是你生活的必需品。如果你認為房子是你生活的必需品，當下就是你出手的最好時機。
樓市進入淡季，是撿漏的好時機。在這樣的時候買房，你不但可能少花錢，而且還能買到高品質的房子。但是，這并不代表你看到低價就出手。在對比價格的時候，你還要對其產權進行詳細的調查，對于區位、配套、物業進行詳細了解。只有建立在充分了解之上的便宜，你才能果斷去撿。
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