中新網(wǎng)四川新聞1月22日電(袁家遠(yuǎn))2019年01月21日，成都世邦魏理仕(CBRE)在蓉發(fā)布《2018年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2019年展望》。研究報(bào)告顯示：
1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)回落，活躍需求推動(dòng)年凈吸納量居全國(guó)第一；租金顯著回調(diào)，但于年末迎拐點(diǎn)漲幅趨平；隨需求變化的復(fù)雜性，“辦公生態(tài)”進(jìn)一步演變。
2、零售物業(yè)市場(chǎng)供需兩旺，小眾、潮流品牌活躍；次級(jí)商圈調(diào)整突圍獲市場(chǎng)積極反饋，租金領(lǐng)漲；城市更新浪潮重塑商業(yè)格局，“趣味+科技智能”驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)創(chuàng)新。
3、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求活躍，空置率降至近5年新低；龍泉園區(qū)表現(xiàn)搶眼，凈吸納量貢獻(xiàn)率超60%；需求端升級(jí)推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施呈多樣化發(fā)展。
4、投資市場(chǎng)大宗交易數(shù)量同比減少，大型民營(yíng)投資公司、領(lǐng)軍地產(chǎn)企業(yè)及境內(nèi)外投資基金等構(gòu)筑買方主力；公寓關(guān)注度高。
優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
需求活躍，租金顯著回調(diào)，市場(chǎng)邁入“求穩(wěn)、高質(zhì)”的調(diào)整時(shí)期
2018年成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得約31萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)近九年新低，天府新區(qū)起步發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)活躍度進(jìn)一步傳達(dá)至二線城市，助力成都租賃需求同比增長(zhǎng)27.6%，全年凈吸納量實(shí)現(xiàn)92.3萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第一。因此，市場(chǎng)整體空置率同比下跌8.2個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)23.5%。供需關(guān)系顯著改善，年末成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)83.8元每平方米每月，同比顯著上漲7.6%，但漲幅于第四季度趨平，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，年內(nèi)寫(xiě)字樓需求走勢(shì)呈先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，主要因下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速和以非傳統(tǒng)金融和TMT為代表的行業(yè)調(diào)整使市場(chǎng)需求顯著放緩，由此需求“穩(wěn)定性”備受關(guān)注。行業(yè)方面，TMT、房地產(chǎn)與非傳統(tǒng)金融分列前三大需求來(lái)源。區(qū)域市場(chǎng)方面，產(chǎn)業(yè)以市場(chǎng)成熟度、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和政策紅利為導(dǎo)向跨區(qū)域加速集聚與流動(dòng)。其中，年內(nèi)錄得部分外資制藥科技型企業(yè)落地有產(chǎn)業(yè)政策補(bǔ)助的金融城區(qū)域，而部分TMT企業(yè)出于租賃成本及可租賃面積的考慮選址東大街區(qū)域。展望2019年，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)有望回升至超90萬(wàn)平方米。著眼需求端，產(chǎn)業(yè)調(diào)整及子行業(yè)更加明確的發(fā)展方向使未來(lái)辦公需求提質(zhì)且愈加細(xì)分。其中，金融行業(yè)將迎來(lái)制度革新下的調(diào)整升級(jí)；而科技進(jìn)步則助力新動(dòng)能培育，如在人工智能、云計(jì)算、5G、網(wǎng)絡(luò)游戲等TMT企業(yè)的逐級(jí)滲透。因此，未來(lái)市場(chǎng)邁入“求穩(wěn)、高質(zhì)”的調(diào)整時(shí)期，市場(chǎng)主體協(xié)力構(gòu)建“國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境”，業(yè)主將提供精準(zhǔn)的辦公產(chǎn)品以對(duì)接行業(yè)細(xì)分所導(dǎo)致的多樣化辦公需求。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“2018年成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的先揚(yáng)后抑表現(xiàn)使市場(chǎng)對(duì)需求端‘穩(wěn)定性’的關(guān)注顯著提升。2019年新增供應(yīng)顯著回升。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整之下，未來(lái)需求端將呈兩個(gè)方面的表現(xiàn)：行業(yè)調(diào)整令辦公需求提質(zhì)；行業(yè)發(fā)展愈加細(xì)分使辦公需求分化。因此，需求端的變化將驅(qū)動(dòng)辦公生態(tài)的進(jìn)一步演變?！?/p>
零售物業(yè)市場(chǎng)
市場(chǎng)供需兩旺，城市更新浪潮帶來(lái)商業(yè)新機(jī)遇，“科技+趣味”催生商業(yè)運(yùn)營(yíng)新趨勢(shì)
2018年成都零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中近九成的新增供應(yīng)落于非核心商圈。新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)次級(jí)、近郊商圈提檔升級(jí)，同時(shí)其在物業(yè)空間設(shè)計(jì)的創(chuàng)新以及業(yè)態(tài)品牌的新排布也給予市場(chǎng)諸多啟示。年內(nèi)零售需求活躍，小眾設(shè)計(jì)師品牌及潮流品牌表現(xiàn)搶眼，更多高端美妝品牌踏出百貨于購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)店鋪。此外，簡(jiǎn)餐和親子餐廳年內(nèi)亦擴(kuò)張積極。供需作用之下，截至年末全市購(gòu)物中心整體空置率同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)5.8%，創(chuàng)歷史新低。租金方面，次級(jí)商圈前期調(diào)整獲積極市場(chǎng)反饋，拉動(dòng)全市購(gòu)物中心平均租金同比上漲0.6%，報(bào)374.7元每平方米每月。展望2019年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)將回落至約60萬(wàn)平方米。未來(lái)，“中優(yōu)”戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下，舊改和棚改項(xiàng)目效果逐步呈現(xiàn)、文化歷史街區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目啟動(dòng)，成都三環(huán)內(nèi)區(qū)域迎來(lái)升級(jí)蛻變。零售物業(yè)市場(chǎng)將隨之聯(lián)動(dòng)發(fā)展，新興商業(yè)區(qū)域崛起、重建項(xiàng)目呈現(xiàn)，三級(jí)商圈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將重塑。微觀市場(chǎng)方面，消費(fèi)者愈發(fā)理性，科技智能、便捷、趣味將成為訴求點(diǎn)。鑒于此，品牌商全面擁抱互聯(lián)網(wǎng)科技打造全渠道運(yùn)營(yíng)新模式；業(yè)態(tài)或品牌跨界、融合的“趣味”新玩法成為時(shí)尚新趨勢(shì)。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商將通過(guò)翻新再造的“活化”、空間設(shè)計(jì)的個(gè)性化等諸多調(diào)改令實(shí)體店優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，繼而為消費(fèi)者打造新奇有趣的消費(fèi)體驗(yàn)。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管江南表示：“2019年，新一輪的城市更新浪潮將為成都零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)商業(yè)新機(jī)遇。著眼需求端，隨著消費(fèi)特征愈發(fā)明顯，獨(dú)立品牌迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。此外，運(yùn)動(dòng)品牌將繼續(xù)“潮流化”。就運(yùn)營(yíng)商而言，實(shí)體店極致化的時(shí)代已至，如何通過(guò)空間運(yùn)營(yíng)來(lái)延長(zhǎng)消費(fèi)者駐留時(shí)間繼而激發(fā)潛在消費(fèi)將成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)的新致勝點(diǎn)。”
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)
需求活躍，空置率實(shí)現(xiàn)近5年新低，需求端升級(jí)推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施呈多樣化發(fā)展
2018年，成都高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)顯著回落，全年僅錄得約24萬(wàn)平方米的新增倉(cāng)儲(chǔ)面積，同比下降超七成。年內(nèi)需求活躍，凈吸納量實(shí)現(xiàn)近40萬(wàn)平方米。因此，全市高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)整體空置率近5年來(lái)首次跌破10%，報(bào)7.5%；全市高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)平均租金同比上漲2.8%，至年末報(bào)25.2元每月每平方米。縱觀全年需求端，批發(fā)與零售業(yè)、第三方物流及制造業(yè)分別占比全年凈吸納量的42.8%、35.1%、22.1%，折射出成都倉(cāng)儲(chǔ)需求的多樣性。分區(qū)域來(lái)看，年內(nèi)龍泉驛園區(qū)表現(xiàn)尤為搶眼，去化貢獻(xiàn)率超六成，空置率同比下跌6.7個(gè)百分點(diǎn)。展望2019年，成都高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)將回升至約67萬(wàn)平方米。同期，電商自建庫(kù)在蓉相繼投入使用，租賃倉(cāng)與自建倉(cāng)“二元競(jìng)爭(zhēng)”的格局呈現(xiàn)，市場(chǎng)將迎來(lái)短暫調(diào)整。未來(lái)，“新零售”發(fā)展背景之下，供應(yīng)鏈繼續(xù)賦能商超行業(yè)，通過(guò)超市實(shí)體店“前置倉(cāng)化”來(lái)顯著提升物流倉(cāng)儲(chǔ)效率。據(jù)市場(chǎng)主流新零售品牌商，未來(lái)成都仍是拓店的重要城市之一。然鑒于冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)專業(yè)門(mén)檻高等諸多因素，目前成都冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)尚處發(fā)展階段。因此，需求增長(zhǎng)、資本關(guān)注等驅(qū)動(dòng)將給成都冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇，繼而推動(dòng)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施呈多樣化發(fā)展。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管尤鵬偉表示：“供應(yīng)短期回落及需求持續(xù)增長(zhǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)之下，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)空置率迎來(lái)近5年新低點(diǎn)。2018年需求端的表現(xiàn)反映出租戶結(jié)構(gòu)正在潛移默化的改變，電商和第三方物流企業(yè)之外的諸如醫(yī)藥、零售、服務(wù)行業(yè)等租戶的比重逐漸提升。這一租戶類型多元化走向亦是市場(chǎng)愈發(fā)成熟的標(biāo)志之一。至2019年，長(zhǎng)達(dá)6年的供應(yīng)高峰進(jìn)入尾期，而隨著土地供應(yīng)的進(jìn)一步收縮，未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)投資價(jià)值將會(huì)逐漸提升?！?/p>
投資市場(chǎng)
大宗交易數(shù)量同比減少，公寓關(guān)注度高
2018年，成都大宗交易數(shù)量同比減少，全年市場(chǎng)共錄得12個(gè)大宗交易成交案例。著眼投資者構(gòu)成，大型民營(yíng)投資公司、領(lǐng)軍地產(chǎn)企業(yè)及境內(nèi)外投資基金等構(gòu)筑買方主力。按標(biāo)的物來(lái)看，盡管年內(nèi)成交物業(yè)類型涵蓋商業(yè)、寫(xiě)字樓、二手土地、公寓等，但不同類型物業(yè)成交量的差異折射出投資市場(chǎng)的新趨勢(shì)。首先，由于過(guò)去兩年市場(chǎng)大部分可售且交易條件合理的二手土地項(xiàng)目均已成交，故年內(nèi)二手土地成交因可售項(xiàng)目短缺而明顯減少；其次，鑒于市場(chǎng)前期達(dá)成交易的購(gòu)物中心持續(xù)向好的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，投資者對(duì)核心區(qū)域的購(gòu)物中心仍持積極態(tài)度，但成交量同樣因可售項(xiàng)目數(shù)量有限而走低；此外，寫(xiě)字樓成交量因買賣雙方就物業(yè)預(yù)期契合度相對(duì)較低也呈下降趨勢(shì)，但以險(xiǎn)資為主的投資者仍長(zhǎng)期看好成都辦公樓市場(chǎng)。與之不同的是，年內(nèi)公寓成交量同比顯著上升，共錄得包括來(lái)福士廣場(chǎng)T5在內(nèi)的三宗公寓成交案例。究其原因，其一，在政府嚴(yán)格調(diào)控住宅市場(chǎng)的背景下，公寓迎來(lái)一波投資熱潮；其二，成都實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃，吸引更多人才來(lái)蓉就業(yè)繼而驅(qū)動(dòng)公寓租賃需求顯著增長(zhǎng)；其三，投資者對(duì)公寓產(chǎn)品的短期散賣收益持較高興趣。
世邦魏理仕華西區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管金靈表示：“盡管2018年成都大宗交易數(shù)量走低，但僅為市場(chǎng)正常周期性發(fā)展的表現(xiàn)。總體而言，由于成都在西部地區(qū)的領(lǐng)軍地位以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供需相對(duì)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來(lái)大型企業(yè)仍將積極謀求戰(zhàn)略性布局成都，這一長(zhǎng)期樂(lè)觀的預(yù)期將使成都獲得更多投資者的關(guān)注。因此，預(yù)計(jì)2019年成都整體投資市場(chǎng)熱度將有所回升。”(完)
