提要： 房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，銷售規(guī)模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的凈利潤，成為各大房企更為關(guān)注的指標(biāo)。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，銷售規(guī)模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的凈利潤，成為各大房企更為關(guān)注的指標(biāo)。
8月23日，中海地產(chǎn)披露2018年中期業(yè)報(bào)，銷售額達(dá)1508.5億港元，同比增長18.5%；上半年中海歸屬上市公司股東的凈利潤更高達(dá)232.2億港元，折合人民幣約203億，凈利潤率為26.2%。
2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入下行周期，中海這類穩(wěn)健的房企卻逆勢提速，一方面保持開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模快速增長，一方面是加碼各類運(yùn)營，這使得中海在房地產(chǎn)的下半場，具備了彎道超車的實(shí)力與能力。
另外，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，如同國內(nèi)經(jīng)濟(jì)一樣，房企要由規(guī)模型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)換，向管理要效率，這是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢。
2018年上半年，萬科、恒 大銷售增速下滑，高周轉(zhuǎn)的龍頭碧桂園明確提出要降速，更注重安全和質(zhì)量。
為此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，中海建立和健全了行業(yè)首個(gè)全流程數(shù)字化管控平臺(tái)，這是中海地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁顏建國掌舵以來發(fā)動(dòng)的變革，也是中海角逐下半場的本錢之一。
凈利潤繼續(xù)領(lǐng)先同業(yè)
根據(jù)已披露的房企財(cái)報(bào)或預(yù)告，已經(jīng)蟬聯(lián)“利潤王”14年之久的中海，今年上半年的凈利潤仍大規(guī)模領(lǐng)先于同行，成為首個(gè)已發(fā)中報(bào)半年凈利超200億的房企；這也是中海自2010年以來，連續(xù)第9年中期凈利率保持25%以上的高水平。
橫向比較，上半年，銷售規(guī)模大于中海的碧桂園、萬科，分別錄得歸屬上市公司股東凈利潤為129.4億元、91.2億元，遠(yuǎn)不及中海。
中海超強(qiáng)的盈利能力首先來自于成本管控能力。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，中海的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等“三費(fèi)”占比一直以來都處于低位， 2017年中海的三費(fèi)費(fèi)率僅為4.33%，今年更低至3.9%。
從全行業(yè)來看，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2017年TOP100房企三費(fèi)比率均值為14.27%，這個(gè)數(shù)字在今年上半年可能還有上升。
此外，得益于央企的身份與優(yōu)質(zhì)的信用評(píng)級(jí)，中海的融資成本常年處于行業(yè)最低水平。根據(jù)中海2018年中期財(cái)報(bào)，今年上半年，中海的加權(quán)融資利率成本僅為4.27%。
在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的凈利之外，中海也在著力培育新的利潤增長點(diǎn)。上半年，中海持有型商業(yè)物業(yè)總收入達(dá)20.3億港元，同比增長46%。
中海的寫字樓業(yè)務(wù)為公司帶來了更多盈利。中海擁有甲級(jí)寫字樓38棟，總運(yùn)營面積超過229萬平方米，是中國內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展商。
其聯(lián)合辦公品牌Office-zip的新一代產(chǎn)品，在北京、上海、成都、濟(jì)南、武漢落地運(yùn)營，平均出租率超過90%，有效租金較傳統(tǒng)寫字樓租金溢價(jià)160%。
此外，中海還擁有綜合購物中心12家，星級(jí)酒店12家，以及28.2萬平方米的5個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目。
截至6月末，中海累計(jì)已運(yùn)營商業(yè)物業(yè)373萬平米，在建面積210萬平米，待建面積346萬平米。
中海商業(yè)制定了未來五年的百億計(jì)劃，即在2023年，持有型商業(yè)物業(yè)總收入達(dá)到100億。
逆勢提速與彎道超車
當(dāng)前的中國房地產(chǎn)業(yè)，正處在一個(gè)換擋期，住宅開發(fā)的天花板已現(xiàn)，所有的房企都在轉(zhuǎn)型；在房住不炒的大背景下，限價(jià)、限售等各種調(diào)控手段，又基本鎖定了房價(jià)的漲幅，房企的盈利空間被不斷壓縮。
包括萬科、碧桂園、中海在內(nèi)的開發(fā)商都已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。中海地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型可以稱之為“地產(chǎn)+”模式，即圍繞地產(chǎn)本身，開發(fā)+運(yùn)營雙輪驅(qū)動(dòng)，圍繞空間做生意，做空間的一切生意。
在此基礎(chǔ)上，中海提出了“三大產(chǎn)業(yè)群”戰(zhàn)略：住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)群、城市運(yùn)營產(chǎn)業(yè)群、創(chuàng)意設(shè)計(jì)及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。
面對(duì)調(diào)控日趨嚴(yán)厲、流動(dòng)性更為緊張的房地產(chǎn)市場，中海這樣的穩(wěn)健型公司表現(xiàn)得更為從容，甚至主動(dòng)出擊，開始逆周期提速發(fā)展。
顏建國表示，中海力求在規(guī)模上持續(xù)上臺(tái)階。上半年，中海依舊保持積極的拿地姿態(tài)。根據(jù)中報(bào)，1-6月公司累計(jì)吸納土地26宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，同比上漲48.5%，地價(jià)總權(quán)益支出459億港元；六月底，集團(tuán)系列公司總土地儲(chǔ)備8736萬平方米。
與此同時(shí)，中海的新開工及在建面積均創(chuàng)下歷史新高。2018年上半年，中海實(shí)現(xiàn)新開工面積1597萬平方米，同比增長43%；在建面積4456萬平米，同比增長56%，超過去年全年在建規(guī)模。
中海穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略可以支撐公司在行業(yè)下行周期逆勢擴(kuò)張。2018年上半年，集團(tuán)地凈借貸比率僅為28.1%，資產(chǎn)負(fù)債率為59.96%，上半年加權(quán)平均融資成本4.27%，均處于行業(yè)最低水平，仍然有較大的加杠桿投資空間；期末在手現(xiàn)金為港幣則高達(dá)1279.3億元，現(xiàn)金充裕。
#p#分頁標(biāo)題#e#不過對(duì)于土地投資，顏建國表示，目前政策處于高度多變期，公司對(duì)市場高度審慎謹(jǐn)慎，負(fù)債率處于較低水平，手頭現(xiàn)金比較多，寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地；今年第三季度比第二季度或去年，土地溢價(jià)率明顯下降，相信下半年會(huì)有好的拿地機(jī)會(huì)出現(xiàn)。
顏建國預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控管制將更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不放松，長效機(jī)制的相關(guān)政策漸行漸近，市場波動(dòng)性調(diào)整逐漸加大，房價(jià)與銷量都將面臨下行壓力。
下半年，中海地產(chǎn)將積極應(yīng)對(duì)政策與市場變化，加快開發(fā)、加快銷售、加快回款，加快持有型商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營規(guī)模與收入增長。
除了加強(qiáng)運(yùn)營與現(xiàn)金流，中海在管理和效率上的優(yōu)勢，也是目前多數(shù)房企無法企及的。
房地產(chǎn)的下半場，要求房企更加注重產(chǎn)品、管理。資料顯示，自2017年以來，中海陸續(xù)推進(jìn)了60多個(gè)信息化管理系統(tǒng)的研發(fā)與應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全流程的業(yè)務(wù)進(jìn)度與作業(yè)水平實(shí)施精準(zhǔn)管控。
面對(duì)前景不明的下半場，顏建國希望，通過科學(xué)、精細(xì)化管理，為中海蹚出一條新的賽道，再次構(gòu)建中海的競爭壁壘。
