提要： 房地產進入下半場，銷售規模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的凈利潤，成為各大房企更為關注的指標。
來源：21世紀經濟報道
房地產進入下半場，銷售規模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的凈利潤，成為各大房企更為關注的指標。
8月23日，中海地產披露2018年中期業報，銷售額達1508.5億港元，同比增長18.5%；上半年中海歸屬上市公司股東的凈利潤更高達232.2億港元，折合人民幣約203億，凈利潤率為26.2%。
2018年以來，房地產行業逐漸進入下行周期，中海這類穩健的房企卻逆勢提速，一方面保持開發業務規模快速增長，一方面是加碼各類運營，這使得中海在房地產的下半場，具備了彎道超車的實力與能力。
另外，房地產行業的下半場，如同國內經濟一樣，房企要由規模型向質量型轉換，向管理要效率，這是不可逆轉的大趨勢。
2018年上半年，萬科、恒 大銷售增速下滑，高周轉的龍頭碧桂園明確提出要降速，更注重安全和質量。
為此，21世紀經濟報道獨家獲悉，中海建立和健全了行業首個全流程數字化管控平臺，這是中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國掌舵以來發動的變革，也是中海角逐下半場的本錢之一。
凈利潤繼續領先同業
根據已披露的房企財報或預告，已經蟬聯“利潤王”14年之久的中海，今年上半年的凈利潤仍大規模領先于同行，成為首個已發中報半年凈利超200億的房企；這也是中海自2010年以來，連續第9年中期凈利率保持25%以上的高水平。
橫向比較，上半年，銷售規模大于中海的碧桂園、萬科，分別錄得歸屬上市公司股東凈利潤為129.4億元、91.2億元，遠不及中海。
中海超強的盈利能力首先來自于成本管控能力。據21世紀經濟報道記者統計，中海的銷售費用、管理費用、財務費用等“三費”占比一直以來都處于低位， 2017年中海的三費費率僅為4.33%，今年更低至3.9%。
從全行業來看，據億翰智庫統計，2017年TOP100房企三費比率均值為14.27%，這個數字在今年上半年可能還有上升。
此外，得益于央企的身份與優質的信用評級，中海的融資成本常年處于行業最低水平。根據中海2018年中期財報，今年上半年，中海的加權融資利率成本僅為4.27%。
在住宅開發業務帶來的凈利之外，中海也在著力培育新的利潤增長點。上半年，中海持有型商業物業總收入達20.3億港元，同比增長46%。
中海的寫字樓業務為公司帶來了更多盈利。中海擁有甲級寫字樓38棟，總運營面積超過229萬平方米，是中國內地最大的單一業權寫字樓發展商。
其聯合辦公品牌Office-zip的新一代產品，在北京、上海、成都、濟南、武漢落地運營，平均出租率超過90%，有效租金較傳統寫字樓租金溢價160%。
此外，中海還擁有綜合購物中心12家，星級酒店12家，以及28.2萬平方米的5個輕資產運營的商業項目。
截至6月末，中海累計已運營商業物業373萬平米，在建面積210萬平米，待建面積346萬平米。
中海商業制定了未來五年的百億計劃，即在2023年，持有型商業物業總收入達到100億。
逆勢提速與彎道超車
當前的中國房地產業，正處在一個換擋期，住宅開發的天花板已現，所有的房企都在轉型；在房住不炒的大背景下，限價、限售等各種調控手段，又基本鎖定了房價的漲幅，房企的盈利空間被不斷壓縮。
包括萬科、碧桂園、中海在內的開發商都已經開始轉型。中海地產的轉型可以稱之為“地產+”模式，即圍繞地產本身，開發+運營雙輪驅動，圍繞空間做生意，做空間的一切生意。
在此基礎上，中海提出了“三大產業群”戰略：住宅開發產業群、城市運營產業群、創意設計及現代服務產業群。
面對調控日趨嚴厲、流動性更為緊張的房地產市場，中海這樣的穩健型公司表現得更為從容，甚至主動出擊，開始逆周期提速發展。
顏建國表示，中海力求在規模上持續上臺階。上半年，中海依舊保持積極的拿地姿態。根據中報，1-6月公司累計吸納土地26宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，同比上漲48.5%，地價總權益支出459億港元；六月底，集團系列公司總土地儲備8736萬平方米。
與此同時，中海的新開工及在建面積均創下歷史新高。2018年上半年，中海實現新開工面積1597萬平方米，同比增長43%；在建面積4456萬平米，同比增長56%，超過去年全年在建規模。
中海穩健的財務策略可以支撐公司在行業下行周期逆勢擴張。2018年上半年，集團地凈借貸比率僅為28.1%，資產負債率為59.96%，上半年加權平均融資成本4.27%，均處于行業最低水平，仍然有較大的加杠桿投資空間；期末在手現金為港幣則高達1279.3億元，現金充裕。
#p#分頁標題#e#不過對于土地投資，顏建國表示，目前政策處于高度多變期，公司對市場高度審慎謹慎，負債率處于較低水平，手頭現金比較多，寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地；今年第三季度比第二季度或去年，土地溢價率明顯下降，相信下半年會有好的拿地機會出現。
顏建國預計，下半年房地產調控管制將更加嚴厲，房地產調控政策持續不放松，長效機制的相關政策漸行漸近，市場波動性調整逐漸加大，房價與銷量都將面臨下行壓力。
下半年，中海地產將積極應對政策與市場變化，加快開發、加快銷售、加快回款，加快持有型商業物業的運營規模與收入增長。
除了加強運營與現金流，中海在管理和效率上的優勢，也是目前多數房企無法企及的。
房地產的下半場，要求房企更加注重產品、管理。資料顯示，自2017年以來，中海陸續推進了60多個信息化管理系統的研發與應用，對房地產開發全流程的業務進度與作業水平實施精準管控。
面對前景不明的下半場，顏建國希望，通過科學、精細化管理，為中海蹚出一條新的賽道，再次構建中海的競爭壁壘。
