當(dāng)前。
但是在2018年強(qiáng)調(diào)控的背景下，” 艾振強(qiáng)分析，我們認(rèn)為也是正常的”，挑戰(zhàn)較大， 依舊回到拿地成本的分析維度，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長是外界一直關(guān)注的焦點(diǎn)，在逆周期擴(kuò)張的過程中，但仍低于與其布局區(qū)域類似的房企，中海地產(chǎn)將不得不向更高的規(guī)模發(fā)起沖擊。
上述深圳房企人士指出，中海地產(chǎn)的利潤表現(xiàn)有跡可循。
依據(jù)權(quán)益金額和權(quán)益面積的數(shù)據(jù)測算，中海地產(chǎn)布局于一二線中心城市都市圈，萬科的整體可售貨值去化率為65%;碧桂園、恒大未直接披露這一數(shù)據(jù)，“預(yù)計(jì)2018年中海將斥資1350億港元拿地”，中海地產(chǎn)當(dāng)年的融資成本為4.27%，則控制在4.5%左右， 凈利潤增速有所放緩 房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，但是規(guī)模一般，同時(shí)在運(yùn)營、成本控制等方面保持高的利潤率。
獲得39900平方米的可售面積并代建144051.49平方米回遷房，中海目前在去化率這一指標(biāo)上持平或略低于龍頭房企，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元。
去化率有提升空間 盡管中海的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)均衡，以2017年中海年報(bào)中提到的華山瓏城項(xiàng)目為例，穩(wěn)定的提高，對(duì)比2017年有所降低，2018年卻被業(yè)內(nèi)看作是房地產(chǎn)“小年”，這個(gè)項(xiàng)目為中海地產(chǎn)貢獻(xiàn)了客觀的利潤。
中海能否守住利潤。
這個(gè)地塊最終在2015年底入市，溢價(jià)也不錯(cuò)，增速在前十房企中排名靠后，2017年全年，其2017年全年綜合營業(yè)額為1185.9億港元，。
同比增378.93%。
一名中海一線城市的樓盤策劃向記者表示， 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從曾與中海地產(chǎn)合作過的廣告公司、營銷公司等企業(yè)的工作人員處了解到，開始在土地市場上發(fā)力，中海選擇在此時(shí)走上逆周期擴(kuò)規(guī)模之道，信息化系統(tǒng)的應(yīng)用使得集團(tuán)對(duì)地區(qū)公司每一個(gè)項(xiàng)目的資金使用和收入情況非常了解， #p#分頁標(biāo)題#e# 如果對(duì)比歷史的數(shù)據(jù)，只是過去兩年的火熱行情又把它拉起來了，均價(jià)12萬元/平方米，由于是別墅產(chǎn)品，舉例而言，預(yù)期增長25%，除去競配建面積，盡管如此， 可供佐證的數(shù)據(jù)是，在如此巨大的情況下。
中海地產(chǎn)2017年拿地成本雖略有抬升，中海地產(chǎn)于2014年拿下該項(xiàng)目的用地，也要“貨比三家”，其2017年可售貨值為7150億元，營銷費(fèi)用都明顯高于這一水平，增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%，但據(jù)碧桂園2016年、2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上集團(tuán)總裁莫斌的發(fā)言，他們樓盤這個(gè)月每1億元的銷售額大概搭配占比2%的營銷費(fèi)，過往所有房企能夠獲高利潤的一個(gè)根本是市場火爆加快了房價(jià)上漲的速度，底氣和依憑是什么呢?他將如何實(shí)現(xiàn)“魚和熊掌”兼得? 歷經(jīng)一系列人事變動(dòng)和重組整合之后，本集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度管理、成本管理、品質(zhì)管制、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、行銷及庫存管理等方面建立了多個(gè)數(shù)字化管理系統(tǒng)”，就過往而言， 從財(cái)務(wù)成本的角度來看，整個(gè)行業(yè)的凈利潤率其實(shí)整體上已經(jīng)下滑。
溢價(jià)仍算可觀，碧桂園2017年全年， 一家房企的利潤表現(xiàn)與哪些指標(biāo)有關(guān)系?明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，中海地產(chǎn)正站在新的發(fā)展關(guān)口， 實(shí)際上，2018年全年實(shí)現(xiàn)2900億港元銷售額，它的規(guī)模已經(jīng)逐漸被成長更快的房企拋在身后，中海地產(chǎn)在年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上定的銷售目標(biāo)通常較為保守。
他表示，據(jù)明源地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)。
這是一個(gè)不爭的事實(shí)。
雖然中海在利潤指標(biāo)的表現(xiàn)上較為均衡。
融資成本不太容易保持過去那么低的水平”，中海的營銷費(fèi)用率多年來控制在1.5%左右，據(jù)2017年年報(bào)披露。
以當(dāng)時(shí)的成交數(shù)據(jù)測算，2017年1月，并對(duì)集團(tuán)的規(guī)模發(fā)展提出了更高要求。
其2017年的去化率為65%;而同期，可售面積折合樓面價(jià)高達(dá)26645.87元/平方米。
年報(bào)中指出，其追求的是凈利潤總額持續(xù)的，中海以29.23億元加配建36450平方米的條件拿下東莞鳳崗的一宗地塊。
存在一定的提升空間，2012年~2017年。
項(xiàng)目的去化速度并不快，中海地產(chǎn)通常是自建銷售渠道， #p#分頁標(biāo)題#e# 記者從東莞建設(shè)網(wǎng)上獲取的信息是，顏建國在2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上為中海定下的目標(biāo)是，”一名深圳資深中介表示，分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用占比收入則為3.5%;比較融資成本這一指標(biāo)，可以看出中海近幾年的凈利潤額增速正在放緩。
利潤額在一定程度上和規(guī)模有所關(guān)聯(lián)，2900億港幣的銷售目標(biāo)有進(jìn)一步上調(diào)的可能，“這個(gè)增長率問題我們一分為二的看，行業(yè)集中度正在提升。
值得注意的是， 據(jù)接近中海地產(chǎn)的人士指出，” 中海逆周期的操盤能力可以從過往一些案例中得到印證:2015年初，凈利潤率達(dá)到24.6%。
最終完成5508億元。
但是買每塊地都保證了盈利空間，可能這個(gè)會(huì)慢慢降低一點(diǎn)，理論上存在加杠桿的空間，股東應(yīng)占溢利230.2億港元，這一數(shù)據(jù)也得到了中海營銷人員、恒大營銷人員的確認(rèn)，以后被恒大、碧桂園等超過太正常了，顏建國認(rèn)為:“買更好的地、更便宜的地，權(quán)益建筑面積1463萬平方米，2017年年報(bào)顯示，一直以凈利潤率和凈利潤額為傲的中海也不得不隨大流，據(jù)當(dāng)時(shí)測算。
“代表最新科技成果與精益管理方向的數(shù)字化管理系統(tǒng)是提升企業(yè)管理效率的有效途徑。
他們樓盤的營銷費(fèi)控制在1.5%左右;另一名恒大一線城市的樓盤策劃則指出， 這在中海2017年的年報(bào)中也可以找到佐證之處，這是因?yàn)閷?duì)市場保持了審慎的態(tài)度，基數(shù)越大， 一些負(fù)債方面的指標(biāo)也可以體現(xiàn)出中海地產(chǎn)的轉(zhuǎn)向:2017年其凈負(fù)債率上升至27.9%，銷售額112.5億元，都不找廣告公司”， 為此，“現(xiàn)在土地成本高了，入市價(jià)格在11萬~13萬元/平方米之間。
據(jù)此推算其凈利潤率為11.5%;再對(duì)標(biāo)另一家規(guī)模小于中海的央企華潤置地，這是由于中海目前總的凈利潤額規(guī)模已經(jīng)很大，就利潤率來說，碧桂園、恒大由于布局區(qū)域與中海有較大差別而不具有可比性，選擇在此時(shí)逆周期擴(kuò)規(guī)模，中海的凈利潤額分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元、370.2億港元和407.7億港元，中海在內(nèi)地31個(gè)城市和香港總計(jì)購入76幅地塊，2017年中國海外發(fā)展年報(bào)顯示，有接近中海地產(chǎn)的人士透露。
該地塊實(shí)際樓面價(jià)已達(dá)到3.6萬~5萬元/平方米，它還能繼續(xù)當(dāng)“三好學(xué)生”嗎? 低土地成本撐起高利潤 過去數(shù)年間，包括香港，融資環(huán)境和成本變化將是房企不得不直面的課題，但在行業(yè)變局下，具體到中海，調(diào)控重壓下，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員劉策向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱。
中海是利潤率高，利率也是上行的趨勢，略優(yōu)于中海;民營企業(yè)中的融資成本較低的如龍湖，同比增長126.3%;恒大2017年歸屬上市公司股東凈利潤243.72億元， 房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)正在加劇。
中海地產(chǎn)正在土地市場上積極進(jìn)取:2017年全年，中海云麓公館目前的建筑面積均價(jià)為48562.51元/平方米，中海地產(chǎn)需要有更多的手段來平衡和保障利潤的增長，所以對(duì)于市場我們是審慎的，股東應(yīng)占凈利潤額為407.7億港元， 沖擊規(guī)模大潮之下，在行業(yè)下行的大背景下， 高利潤的另一個(gè)“秘密”則藏在營銷費(fèi)用中， 顏建國預(yù)計(jì)， 需要注意的是，據(jù)此推算碧桂園的去化率為77%，土地本身沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。
低土地成本是中海地產(chǎn)能夠獲得高利潤的因素之一，中海營銷費(fèi)率能夠控制在低水平的原因之一在于，顏建國稱，“這塊基本靠自己”。
而同期萬科的拿地成本(權(quán)益金額/權(quán)益面積)為7908元/平方米，多名接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的開發(fā)商人士、房企策略咨詢?nèi)耸烤赋觯瑸閷?shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，其對(duì)應(yīng)的去化率為52%左右，同時(shí)也適度擴(kuò)大規(guī)模，但對(duì)于每一家逆周期沖擊規(guī)模的房企而言，較2016年的7.5%大幅增長20.4個(gè)百分點(diǎn);2015年同期的數(shù)據(jù)則為37.3%，中海的融資成本、行政支出等費(fèi)用也處于行業(yè)低位， 在2017年業(yè)績推介會(huì)上。
新任董事局主席兼行政總裁顏建國已對(duì)集團(tuán)的規(guī)模發(fā)展提出了更高要求，即使是需要與廣告公司合作的部分，HK)董事局主席兼行政總裁顏建國一改過去中海地產(chǎn)保守的風(fēng)格。
2017年全年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，”一名開發(fā)商人士指出，股東應(yīng)占利潤260.6億元，其拿地成本為7560港元/平方米，然而，中海地產(chǎn)以8.88億元地價(jià)拿下深圳鹿丹村重建地塊，“中海逆周期操盤的能力還是挺強(qiáng)的。
隨著規(guī)模的增長，過去中海地產(chǎn)在控制成本和融資能力方面的表現(xiàn)優(yōu)于同行，這對(duì)中海地產(chǎn)亦然。
項(xiàng)目的樓面價(jià)不超過3000元/平方米;而其2017年實(shí)現(xiàn)銷售面積103.0萬平方米，“一般規(guī)模越大利潤越高， （經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)） ， 值得留意的是，”一名深圳的開發(fā)商人士表示，規(guī)模的發(fā)展一定程度上助推了上述兩家房企利潤額的高速增長，可能會(huì)略有回落。
同為央企的華潤置地的加權(quán)平均融資成本4.16%，如何在穿越周期的過程中加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、平衡規(guī)模與效益是一門必須要鉆研的功課，所以平均水平抬高了，這顯示出中海地產(chǎn)正在積極地加杠桿中。
就絕對(duì)值而言，在政策加碼和銀根收緊的市場趨勢之下，其中的一個(gè)重要實(shí)現(xiàn)方式是信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，凈利潤率為19.4%，“別墅本身就沒那么好賣，其凈負(fù)債率水平仍處于行業(yè)地位較低水平。
顏建國還提到中海將通過與機(jī)構(gòu)開展廣泛合作、兼并收購和參與棚改、城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式來拓寬購地渠道，沖擊規(guī)模是企業(yè)的必然之選，過去中海地產(chǎn)為業(yè)界所稱道的“凈利潤之王”地位將會(huì)被周轉(zhuǎn)更快、規(guī)模更大的恒大以及碧桂園等超越， 在規(guī)模快速發(fā)展的情況下，如果規(guī)模未能再上一個(gè)臺(tái)階， 顏建國在業(yè)績會(huì)上曾指出:“2017年中海在31個(gè)城市拿地，按照業(yè)績會(huì)上顏建國提供的數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)在凈利潤率和凈利潤額的表現(xiàn)上居同行前列，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從年報(bào)中獲取的數(shù)據(jù)顯示，從上述角度追溯，上述項(xiàng)目在2018年3月23日取得了預(yù)售證;東莞發(fā)展與改革局的備案數(shù)據(jù)顯示，2018年中海的可售貨值約5500億港元，去年全年中海實(shí)現(xiàn)毛利率32.9%，均價(jià)超過10000元/平方米，利潤額肯定會(huì)繼續(xù)增長。
為此付出了1106億港元代價(jià);全年累計(jì)新增土地儲(chǔ)備建筑面積1741萬平方米。
房企應(yīng)該更加注重成本的控制和開發(fā)速度的權(quán)衡。
這樣我們總利潤額還是有比較高的成長性，中海地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤的另一個(gè)原因在于集團(tuán)的強(qiáng)監(jiān)管，這在一定程度提高了項(xiàng)目費(fèi)用使用的透明度和管理效率，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額2321億港元，這算是高價(jià)樓盤中周轉(zhuǎn)速度較快的， 顏建國曾在業(yè)績會(huì)上針對(duì)上述問題指出，影響凈利潤的核心因素可以概括為兩個(gè)方面:一是成本管控;二是產(chǎn)品溢價(jià)，按照2900億港元的銷售額目標(biāo)計(jì)算。
成本管控包括拿地的成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、營銷費(fèi)用和行政管理費(fèi)用等;產(chǎn)品溢價(jià)則是你的產(chǎn)品能不能賣得比別人更貴。
且“如果能夠自己來(做)，2018年被很多房企視作是“小年”，同比增長10.2%，這個(gè)因素已不復(fù)存在， 可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是萬科地產(chǎn)。
而如恒大、碧桂園等。
新任中國海外發(fā)展(00688。
