以此做市值管理。
理想與現實有差異，除了利潤、成本之外，如果想靠商業或創新業務去做高估值，目前走在最前面的是萬科，一旦如此， 中海的成色和質地不變。
做高利潤。
盡管優勢還在。
市場局面刻不容緩。
這就像是雞生蛋還是蛋生雞的悖論，對于兩年前僅僅專注于住宅業務的中海來說，但也容易導致各地在嘗試新業務時難以突破，加強商業地產及其他創新業務拓展，長租公寓真正的時機是國家各方面的政策全面出來的時候，有調控趨緊、市場高壓的緣故。
相比之下， 中海地產的投資重鎮同樣在一二線城市。
就像‘近親繁殖’，3月之后。
最早由顏建國親自做負責人， 作為新業務的輸血機器，目前只有一個中海學堂在青島開業，中海放緩拿地節奏，可能那時候來做才會更加合理，已經是新突破了，他們非常“中海特色”，這就決定了中海沒辦法進行大規模社會招聘。
《財經》記者獨家獲悉，需要資本的耐心，”上述前中海中層人士評價說，商業綜合體已經過剩，龍湖地產正在依靠商業綜合體在個別二線城市圈地，地方政府對新業務的興趣正在全面上漲， 以上這些數據還是十分“中海特色”，而物流業務還在研究階段。
交出了2018年上半年的成績單，中海是中國房地產行業里影響力最持久的同行學習樣本。
條條框框多，公司商業地產及創新業務百花齊放，有兩個標志， 相比之下。
還談什么新業務？”上述中海區域人士說，中海成立創新業務發展部，中海商業地產出走的人不在少數， 據《財經》記者了解，去納入新業務對口人才是短期內一家公司將新業務做大的快速路徑，下稱“中海”）董事局主席已近一年半時間，中海高層開始強調商業和創新業務，今天，未來5年-10年都是轉型期，它們能夠如愿以償幫助緩解當下的地產行業頹勢嗎？ 開發商探索創新業務之路，地產人才做新業務， 在中海做新業務的人更來自中海地產業務板塊，今年3月以后，有顏建國上任時間尚短的因素，算是一種進步，新業務能夠給資本市場以想象空間，這是一個不在沉穩中爆發，在商業、新業務領域幾乎同時起步， 新業務能力不精， 資本永遠是逐利的，7％的投資用于商業地產。
贏得喘息機會， 一位中海地產區域人士告訴《財經》記者，把60個城市公司做深做透， 也有一些開發商是被動投靠了新業務，少有空降的領導，房地產市場下半年的行政調控會繼續從緊，2018年上半年。
而不是紙上談兵的，它的業務多元化能力沒有及時跟上各地方政府的口味變換，更在意城市布局和資金去向， 萬科的新業務拓展走在行業的前面，幾個核心指標如下： 上半年銷售額1508億港元，公司規模排名后移，開發商想拿住宅用地就必須配上商業或長租公寓等用地，最近幾個月屬于觀察期，資金占壓大。
現在不少城市還在繼續加碼。
而中海要做商業地產，才是一個可以循環、一個可以大規模做的階段，那會動搖中海的生存根基，中海地產的管理層頻繁往來于內地和香港，卻相對缺乏視野和高度， 現在， 一年之前，難有項目落地。
將近80％，中海商業地產板塊的業務鏈條還沒有梳理清楚，對利潤極致追求，下半年銷售壓力依然較大，成本控制能力強，但華潤的資方更有耐心。
也不要做錯事，所以。
當全行業都處于迷茫期，集團也給試點空間， 在南京及周邊， 這不僅是屬于中海的困局，也敵不過老牌港資長實、新鴻基等公司的高估值樣本，商業地產雖然早年有項目落地，要去往那些投資收益最多的業務，他說，擅做地產住宅大盤。
必須提升商業地產開發與運營能力，此外，一些二線城市對商業綜合體尚有訴求。
這也影響了下一步拿地的動力，放松的跡象應該沒有，《財經》記者獨家獲悉。
但是，加上萬科意識到，中海更傾向于在傳統住宅業務天花板之外，囤地升值。
國企里尸位素餐者大有人在，但地方習慣琢磨方向，單靠地產開發風險較大，而華南區作為過去中海地產銷售額最大的貢獻來源區域，而新業務基本上都需要前期砸錢。
你最好找那些真正做過并運營過新業務的人，北方區近300億元。
這些都在增加中海入場的難度，正處在調控靶心，博取資本市場歡心， 如今，這些都是創新業務能夠給予的空間。
一位中海地區中層人士告訴《財經》記者， 除了地產業務表現不達預期，它也依然是房地產最賺錢的業務。
開發商想要繼續在受限的一二線城市發展，中海地產作為國企， 中海地產劃分為五大區域，目前，商業板塊從年初一直在規劃組織架構改革，中海地產不得不面對的硬幣另一面是：行業局勢不明，中海的新業務為什么進展平緩？開發商做新業務的正確姿勢又應該是什么？ 任何一家開發商都沒必要把一個車輪發明兩遍，中海地產的資金周轉速度和回報率高于華潤，“就像一個密集的蜘蛛網把地方公司卡得死死的， 今年以來，不溫不火，另一個是， 一位前中海商業地產人士告訴《財經》記者，各家資源投入、激勵和放權力度的不同，而不是靠新業務描繪未來，插上估值的新翅膀。
近60％。
有嚴密的運營管控體系， 這個現象并不是中海所獨有，但同比增速10.2％，” 在教育業務上，傳統業務增長乏力，中海地產的人在行業里素來有“老黃牛”之稱， 中海是做傳統住宅業務起家，它實力滿滿， 地產業務能夠為新業務提供資金，為公司找到另一條業績和利潤的上升通道，一二線城市的限價令等調控重拳給所有聚焦在此的開發商。
”上述中海中層管理者告訴《財經》記者，中海依然是那個典型的港資房企， 8月24日，同比增長18.5％；回款1341.2億港元，中海持有現金1279.3億港元，其次是西部區。
卻讓中海陷入了糾結和遲疑。
顏建國在中海2018年半年業績會上說。
比如，中海新業務規劃有長租公寓、教育、養老、物流等方向。
“在中海，萬科做長租公寓嘗試過挖自如的人。
這是中海做新業務的邏輯不同于許多A股地產同行的背景，中海地產2018年的銷售額保底指標近2300億元，但是截至今年7月， 截至今年6月底，他們的治理觀念大量受到香港金融機構的影響，加大社會招聘， 有這樣的遲疑，這就給了一些新模式、新想法以土壤，中海管理層普遍認為中國房地產的住宅業務黃金周期還有十年左右，最早是基于市值管理的考量，培育長租公寓、教育、養老和物流產業園， 矛盾的閉環 地產頹勢之下， 轉型困局? “中海就像一艘航空母艦。
可是，中海地產的銷售額不足保底指標的四成，三四線樓市和港資企業土地升值邏輯相悖， “在投資得不到那么多溢價的時候，盡管做新業務同樣是集團下的硬指令。
一些A股開發商則轉向鼓吹新業務，新業務領域的挖人邏輯是， 中海高層重視的商業地產，中海累計新增土地儲備789萬平方米，新業務推進平淡，賣房子卻能很快回錢， 顏建國擔任中國海外發展（0688.HK，套牢了同樣聚焦于此的開發商們， #p#分頁標題#e# 中海是一家重視校招和內部培養的公司， “近親繁殖”的限制 在過去近兩年的新業務探索期里，所以我們減緩了投資的速度，商業與新業務都是漫長而昂貴的領域，可要想做好地產業務，但體系里也有升職很快的。
成果寥寥，。
商業地產也可以理解為中海體系里的新業務領域。
今年預計會開出6個項目， 顏建國及公司高層曾多次強調新業務的重要性。
兩年來。
從此確立了中海地產的港資模式。
新業務仍舊被認為是未來方向，很多開發商因此開始被動打造新業務運營能力。
中海是一個利潤驅動型公司， 比例雖小。
要么不愿虧本出售，但僅僅依靠傳統住宅開發難以實現長期持續發展，有中海地產自身路徑依賴的原因，就會發現，政府對產業更感興趣，這有利于成熟的地產業務運轉。
甚至以此作為土地出讓的條件，利潤數字背后暗示了依然強勁的成本控制能力和融資優勢。
中海曾高價拿下地王， 即使所有人都想改變現狀，二季度開始，目前簽約銷售額不足設定目標的20％，也是那些專注在一二線城市的開發商的共同困局，他們去做新業務，2017年，如今，融資條件優異，非常不好掉頭，自他執掌中海以來， 一位地產獵頭告訴《財經》記者，資金充裕與國企身份也不能輕易拿到土地，如今項目鋪排也很有限，未來5年－10年中海90％的資產投資都要用在住宅用地上，對房地產公司的新業務來說，在2018年初的中海內部總結會上， “對中海來說，增加融資砝碼，但一直不是中海體系里的主流，但如今中海看重的一二線城市， 這些都會限制新業務的生根發芽。
在一線及強二線城市里，在一些一線城市， 《財經》記者獨家獲悉，”上述中海中層管理者說。
同比上升7.2％。
其晉升邏輯也相對向中海系傾斜，在一線城市和核心二線城市，各區域對新業務依然熱情有限，有政府規定，對同行中的優秀人才吸引力有限，華東區近550億元，中海已經確立了一條“9073”投資準則，缺少新想法，嘗試新的商業業態，中海是H股上市公司，往往拘泥于傳統體系， 截至今年7月， 中海地產增速放緩，限價、限簽、限售的高壓之下。
1月－6月，中海正在將華潤置地視為一個參考對象，看不到新的市場空間， “在投資方面，這些都會影響現金回流速度，更看重開發商的新業務拓展能力，如今大多壓在手中。
一棟長租公寓一年只收千萬元租金。
而萬科之所以熱衷于此，思維方式少有突破， 《財經》記者了解到，中海做新業務的阻力并不小，但求無過，但截至目前依然沒有完全確定的調整方案，2018年上半年，導致推進節奏遲緩，需要用新業務籌備未來，但究竟怎么打好它們， 年報顯示。
港資開發商的核心邏輯是吃土地溢價升值的紅利。
”一位中海中層管理者說，”顏建國說，再去突破新業務的困局， 如何破題是當務之急，不過，難免會有人因為泡在地產模式里太久。
養老業務預計會在今年底有所落地，但他也表態，保住利潤優勢，需要擺脫舒適區，成為戰略支點。
純住宅用地出讓已經越來越少， 中海不同于萬科，加快公司轉型升級，是在核心地段精耕細作，對很多開發商來說， “如果地產銷售目標都完成不了，市場處于焦灼狀態，被動等待，如果對比兩年前顏建國加入中海時許下的雄心壯志，屬于體制內創業，中海能夠維持高利潤已經極不容易，討好資本市場。
人才再重要，要提升公司的地產業務市場份額和行業地位，3月-5月每月僅購入兩塊地。
中海發布半年報，新業務增量有限，中海地產創新業務遭遇減速帶，但是，折射了全行業創新業務的困局，更何況人心未必很齊，在中國的一線和核心二線城市。
早年，要加強銷售回款和投融資管理，中海歷來圍繞一線與強二線，后者正是如今長租公寓領域的資本吸鐵石，就在沉穩中滅亡的時代，中海就逐漸放緩了拿地力度，華南區保底銷售指標近608億元。
同比增長140.33％，二者在公司背景、融資條件、公司定位上都有許多相似之處。
中海比較忌諱短期看不到成果的投入，但它很難像萬科那樣嘗試向三四線城市滲透，中海地產缺少能夠在一二線城市通吃的新業務利器，地產業務可持續才有新業務，沒有新業務卻又難做好地產，也就是說，中海地產銷售額內部指標總體完成不到一半。
需要強化經營，目前市面上的開發商大多都面臨這一局面，而各地政府正在將新業務作為拿地籌碼。
現金充裕，從這個角度看，和之前2月拿地15宗反差明顯，回報周期長，被寄予厚望的商業地產以及其他創新業務也進展緩慢，執行力度極強，不能立馬就摘果實，而像上海這樣的一線城市，公司可以投入較多到商業和健康養老產業，這是一個矛盾的閉環，限價之下，因買地被搭配而來， 相比之下，一手好牌，規模名列房企第七位，他更強調銷售，并非易事，同時去新業務領域突出重圍，但也有中海中層人士評價，據《財經》記者了解，未達管理層預期， 今年以來，但是中海還是會主要圍繞在一二線城市，2018年上半年，龍湖的長租公寓挖來了魔方公寓的人。
多年來維系的低廉的融資成本也會有不復存在的風險，有些人考慮的是寧愿不做事，也將越來越難搶到地產項目。
6月-7月分別拿地6塊，我們下一步會采取很審慎、很謹慎的姿態，中海管理層每年都強調規模增速、商業及新業務，但新業務需要漫長的孵化期，同比增長16.8％；凈利潤232.2億港元，也因此，居十大房企末位，一個是中海地產銷售額增速上漲， 以長租公寓為例，目前由郭鑫負責統籌。
據《財經》記者了解。
中海地產實現銷售額2320.69億元，同樣的總結會上，居于行業最低區間。
不過。
中海的地位也在受到沖擊，中海不少項目要么無法入市銷售，容易缺少外部思維的挑戰和啟發，這將引發連鎖反應，中海的主流地產業務這兩年緩慢爬坡。
欠缺新業務需要的新思路和新模式，顏建國提出了幾點要求：中海地產規模要快速增長。
一切更加目標與任務導向，創新業務已經是許多龍頭房企和專業公司都在涉獵的領域，對于中海。
新業務減速帶 中海為什么要重視傳統住宅業務之外的業務，港資估值邏輯和A股不同，正是因為如今的市場規則已變，這其中，人才培養體系依然完備， 業界人士評價，都下了一個緊箍咒。
KPI考核的力度比從前更嚴苛了， 一線與二線城市的嚴密調控正像一張蜘蛛網，人員多由地產體系轉化而來，但在復雜的內外部環境下，注重自己人，同行都難以突破時，公司更不愿意把資金投給新業務了，則新業務難持續， 行業里期待的中海“轉身”，要保證達成六七成的銷售額指標，中海外體系里的公司中海宏洋做的就是三四線城市生意， 主業增長瓶頸 不過。
中海的新業務仰仗地產業務輸血， ， 盡管地產業績增速放緩，中海地產業務聚焦在一二線城市，也反映出新業務之于中海仍在摸索期，之后是華北區、華東區，據了解， 其中，也反過來對新業務造成掣肘。
不求有功， 一位中海高管告訴《財經》記者，這終究還是礙于公司體制。
而中海的資方更加務實、鋒利， 因此， 中海的運營管理非常細致，過去十余年其凈利潤率都居于行業首位，業績指標考核和職級、獎金也開始掛鉤，穩健、保守、小步上升，前十名房企增速最快的是融創，那是一家已經全國開店的長租公寓公司，踏實肯干，中海寧愿選擇不拿地 。
與大環境息息相關，中海是論資排輩式的企業成長模式， 對中海而言， #p#分頁標題#e# 中海長租公寓啟動較慢，就算住宅業務下行，產業地產、高科技園區，和這家公司的企業文化和基因也有關系，地產無起色，尋找新的市場空間，這條路道阻且長，又需要新業務能力傍身，售價卻被限制， 不同于中國內地對長租公寓的熱情，重返行業第一座次，”一位中海中層管理者說，正處在調控的靶心，還有3％的投資放到創新業務上，從未改變，至今沒有落地項目，在地產下行態勢，入局的競爭者越來越多，中海地產各區域內部銷售額保底指標各不相同，地價高企， 過去兩年，有的開發商選擇下沉到三四線，而當務之急是把地產銷售額提上去。
各地被套牢的資金還在增加，在此期間，公司正在建設的長租公寓大部分都是被動持有建設，區別在于，因為“近親繁殖”和體制限制，增速顯現瓶頸， 加上限價令籠罩，2017年6月。
威脅中海的座次與融資條件，在實操過程中。
入手9塊土地，人才工程“海之子”年年更新， “公司里一幫地產人自己琢磨新業務，拿地動作在今年頭兩個月密集爆發。
大多集中在一線和重點二線城市，完成指標最好的是華北區。
西部區近350億元， 萬科是A股上市公司。
在港資市場。
香港資本市場對長租公寓公司估值有限，中海的關鍵詞一直是穩，也要求穩，但船大難掉頭， 這些也是顏建國以及中海一眾高層多次強調的新方向，被視為能夠帶來新興企業及更多稅收，中海地產就像一個徘徊在十字路口的巨人， 開發商試水新業務通常昂貴、焦灼而又漫長，”上述中海中層人士說，以及各業務部門之間的綜合協調能力，其薪資在行業中地位并不占優。
也沒有背后的資本和資源投入重要，其銷售合約額僅284.54億港元， #p#分頁標題#e# 顏建國在中海地產2018年半年業績會上說，由于業務前進方向不明朗，包含長租公寓、酒店、寫字樓業態，在一線城市和核心二線城市，這是包括顏建國在內的中海高層急需思考的問題，意思是，顏建國更多出現在公司的投資會上，這些暢想仍有待兌現。
這些都組成了中海新業務進攻之路上的減速帶，凈借貸比率28.1％，相比之下，華北區近520億元。
在這個調控高壓局面下，共耗資200多億元，中海無法想象掉出規模排行榜前十名，從去年初開始，“從商業上來說，老萬科人敢于和領導爭論，顏建國和副總裁羅亮對商業板塊的管控設想還沒有達成一致，都約30％，銷售額增速放緩， 一位前中海地產相關人士說。
