許歆潔 袁曉瀾
熱鬧背后，長租市場盈利隱憂
此前，《華夏時報》記者曾報道某房東出租房時遇“中介搶房大戰”，租金被多個長租公寓中介3次抬價，引發了公眾輿論的“爆點”，資本運作是否助推租金高速上漲成為爭議話題。
隨后，長租公寓市場又曝出了資金斷裂、租客“被貸款”等眾多負面消息。事實上，近年來在國家政策大力支持下，長租公寓取得長足發展，不少企業開始探索資產證券化道路，但其背后與盈利模式掛靠的根源性問題卻仍未解決。
租賃市場背后的資本作用力
此前《華夏時報》記者曾了解到，7月中旬，陳先生(化名)打算出租其閑置在天通苑西二區的一套120平三居室。其表示，房租預期價格為7500元/月，而在自如和蛋殼公寓兩家中介的三輪抬價后，每月成功漲價3300元，達到10800元/月。
“中介搶房大戰”的報道，開啟了公眾輿論爭議點。隨后，為了統一向外界傳遞意見，我愛我家集團研究院召開媒體電話交流會。會議中，前我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉對租賃市場中房租上漲問題做出解讀。
胡景暉認為，專業租賃機構重裝修、重裝配使房屋更迎合其需求，加之專業租賃機構的存在使業主租房更為便捷……但是，一些被收購的房屋其實根本不需要重裝修、重裝配，但某些專業租賃機構仍堅持包裝，高價出租，收購房源成本顯著抬高，以此賺取租金上漲的差價。
同時，胡景暉指出，某些租賃機構之間互爭房源的行為，勢必會抬升收購房源成本。一旦業主觀望市場時，發現房租較高，那么其對房租價格的預期心態便會立即膨脹。
胡景暉直言，如果房租持續此態勢，那么危機爆發的后果，將比P2P爆雷嚴峻得多。談到政府調控方面，胡景暉表示，政府對資本背后運作是有介入的，約談中介機構手段起到的抑制作用不可磨滅。
繼炮轟部分中介資本推高房租后，胡景暉于當月在朋友圈發布辭職信，宣布辭去我愛我家集團的所有職務。而其長租公寓“爆雷”的預言，于不久后實現。
盈利模式堪憂
今年下半年，長租公寓的各種亂象皆連被媒體曝光。一時間，長租公寓領域成為“眾矢之的”。
有關長租公寓的甲醛爭議問題，由一篇在朋友圈火速傳開的《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》文章引爆。文中稱，一名阿里巴巴杭州總部的員工王某，疑似因租住自如的房子，患上急性髓系白血病而去世。
對于此事，眾多租客紛紛在微博、微信等社交媒體上反映，擔憂長租公寓因裝修存在的甲醛問題危害自己的身體健康。如此前，《華夏時報》記者曾報道了一位因懷疑自如甲醛問題危及自身健康而起訴自如的案例。
甲醛問題歸根究底還在長租公寓的高周轉模式。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，甲醛超標涉及建材綠色和空氣環保。租賃企業要降低成本與提高盈利空間，就不會放棄每一個租賃機會，致使甲醛問題易被忽視。租賃公寓發生甲醛危害事件，說明其需在裝修過程中防范因趕工期而出現的新問題。類似自如這樣的長租公寓高周轉或者說快速的發展模式，或昭示著此類企業融資方面背負壓力，但也說明高周轉模式與租客最基本的居住要求有所違背。
然而，降低成本與提高盈利空間不是為長租公寓開脫的借口。嚴躍進認為，關鍵還在企業的心態。實際上，放棄高周轉，反而可以實現更好的品牌和品質，所以企業自身不能有唯規模至上的概念。
不久后短短一個月內，長租公寓自甲醛風波后又現平臺“爆雷”狀況。
中原地產首席分析師張大偉曾表示，長租公寓運營商風險不斷出現，主要原因在于盲目擴張和資金池違規運作。眾多機構和資金不計成本搶房;同時，房租補貼戰、挪用租戶預付資金、誘導租戶使用租金貸等不規范行為頻發。長租公寓運營商不僅僅是租賃企業，越來越接近類金融企業。
長租公寓市場上亂象叢生，暴露了其盈利模式問題。業內普遍認為，長租公寓前期建設及改造投入大，回報周期長，盈利途徑單一。
有數據顯示，目前，中國核心城市的住房租金收益率不足3%，跟美國核心城市相比差距甚大，低租金回報率也使持有機構及投資者普遍缺乏熱情。
樂乎城市青年社區CEO羅意告訴《華夏時報》記者，目前樂乎還沒實現盈利，規模尚未達到盈虧平衡點。長租公寓的盈利模式很簡單，就是以租金為主，輕資產模式要靠量去撐。就目前的市場情況來看，每一個項目本身都是盈利的，但是機構、品牌商不掙錢，是因為長租公寓的中后臺成本很高，包括高管團隊、IT體系、營銷成本、辦公成本等。樂乎現在也沒想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起來的可能性。”
#p#分頁標題#e#龍湖冠寓也尚未實現盈利，龍湖集團冠寓總經理張智聰近日表示，冠寓是把長租公寓當做一個戰略性業務來做的，業務模型目前還在打磨，現在屬于投入期，最終目標要把它變成賺錢的業務。預計進入相對成熟期之后，冠寓輕資產類的長租公寓毛利率在35%左右，凈利潤率能到12%-15%。
也正因如此，長租公寓對住房租賃企業的融資能力要求較高。
由于缺乏有效的擔保品和作為新興企業資信評級較差，早期長租公寓行業融資渠道相對比較狹窄，融資渠道有限、融資成本高，一直是住房租賃行業發展的最大痛點之一。隨著開發商紛紛試水、產業基金進入與銀行開閘，目前長租公寓的融資方式逐漸多元化，融資規模也逐漸增長。
近一年以來，我國住房租賃資產證券化取得了長足的進步。貝殼研究院和21世紀產業研究院近期發布的《2018住房租賃白皮書》(以下簡稱《白皮書》)顯示，2017年10月，新派公寓發行了國內首單權益性類REITs，開啟了國內租賃市場資產證券化的新時代。今年，碧桂園、越秀地產、世茂地產、陽光城等企業分別發行了住房租賃類REITs，其中，碧桂園發布的“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”，融資規模達到了100億元。“深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”為儲架式分期發行模式，融資規模將為200億元，首期融資60億元。
據悉，REITs 模式本質上是房地產證券化的一種形式，將流動性較差的房地產分割為較小的投資單位，降低房地產的投資門檻。美國、日本權益性REITs是主流，新加坡、中國香港主要是信托形式。但國內大陸REITs仍在探索中，不具有真正意義上的REITs，多屬于類REITs。
但國內住房租賃市場正在起航，REITs成長卻缺乏核心要素。從外部限制看，底層法律制度缺失、金融市場不完善、投資運營團隊缺乏、投資者對REITs認識不足等因素都制約著REITs發展。
