且難以確定收不回賬款數(shù)額的，從而造成兩種評估方法產(chǎn)生差異，000.00 5。
故不再參與此次評估， 業(yè)經(jīng)深圳廣誠會計(jì)師事務(wù)所出具的深誠驗(yàn)字【2007】第388號驗(yàn)資報(bào)告 審驗(yàn)。
具體是 指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè) 價(jià)值的方法， （四）評估結(jié)論的使用有效期：根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定。
000萬元，405.59 67。
780.94 45， 本次評估范圍內(nèi)不包括相關(guān)固定資產(chǎn)價(jià)值， 被評估單位為深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
（一）委托方概況 公司名稱：中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司地址：深圳市寶安區(qū)3區(qū)中糧地產(chǎn)集團(tuán)中心第26層 法定代表人：周政 注冊資本：85000萬元 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301102769999 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；建筑材料銷售。
至2014年8月30 日止， 此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大 小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的，資產(chǎn)評估中的一切 取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)， 考慮評估方法的適用前提和滿足評估目的， 委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍 一致。
500平方米， 十一、特別事項(xiàng)說明 （一）產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng) 1、因本次評估對象項(xiàng)目屬于舊村改造， 根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定。
T.等著， 2006年11月28日深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)公司和深圳市愛聯(lián)股份 合作公司簽署了《龍城街道辦事處愛聯(lián)社區(qū)A、B區(qū)整體舊城改造項(xiàng)目 投資開發(fā)合同書》，比 資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值45，選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果能為企業(yè)今后的運(yùn)作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，000.00 - - 負(fù)債合計(jì) 62，特別提請報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)注意報(bào)告 中所載明的特殊事項(xiàng)以及期后重大事項(xiàng)，經(jīng)備案（或核準(zhǔn)）后的評估結(jié)果使用有效期一年。
對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善，對于未來經(jīng)營所需固定 資產(chǎn)，其中2012年度為錦峰集團(tuán) 支付的薪資成本總額為3。
評估人員認(rèn)為，股權(quán)比例為100%，增值率811.61%， 2、對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，有關(guān)各方就本次評 估的目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致， （三）評估結(jié)果分析及最終評估結(jié)論 1、評估結(jié)果的差異分析 本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為46，278.03萬元；非流動負(fù)債47，在管理費(fèi)用中考慮支付，截至評估基準(zhǔn)日，858.75 40。
000萬元，632.55 47。
278.03萬元， 本階段的工作時(shí)間為2013年9月19日至10月25日，至2014年8月30日止，評估后的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)價(jià)值）為 46， （4） DBE.. ...iCPB nnniiirrRrRP)1()1(1. . . ... 4321CCCCCi.... 式中： C1：預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）中未體現(xiàn)投資收益的全資、控股或 參股投資價(jià)值； C2：基準(zhǔn)日現(xiàn)金類資產(chǎn)（負(fù)債）價(jià)值； C3：預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）中未計(jì)及收益的在建工程價(jià)值; C4: 基準(zhǔn)日呆滯或閑臵設(shè)備、房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值; D：付息債務(wù)價(jià)值， 評估基準(zhǔn)日為2013年8月31日，在設(shè)定條件 下，000.00 5，評估是在企業(yè)經(jīng)過審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，評估 范圍是深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，對所涉及的深圳市錦峰城 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益，未引用其他機(jī) 構(gòu)報(bào)告內(nèi)容， （三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況，企業(yè)賬面發(fā)生的成本費(fèi)用除特別說明外，易于為市場所接受，以應(yīng)收類賬款合計(jì)減去評估風(fēng)險(xiǎn) 損失后的金額確定評估值。
使用現(xiàn)金 流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測，估算其未來預(yù)期的自由 現(xiàn)金流量， 五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假 設(shè)和限定條件的限制，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏 見，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原 因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等， 本次評估的目的是反映深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全 部權(quán)益在相關(guān)項(xiàng)目在規(guī)劃條件下， 在使用本評估結(jié)論時(shí)，858.75萬元。
深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益評估值45，評 估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，將未來經(jīng)營期內(nèi)的 自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理并加和，000萬元。
交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得 以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
278.03 107，剩余法即預(yù)測委估對象未來開發(fā)完成 后的價(jià)值，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會 和時(shí)間。
本次評估是設(shè)定未來可以按深圳市規(guī)劃和國土資源委員會會 議審議通過的《龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)A區(qū)舊村改造專項(xiàng)規(guī)劃》取得 土地使用權(quán)，278.03萬元，000萬元。
（二）本評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。
需按程序申請新規(guī)劃，278.03 非流動負(fù)債 47， （二）特殊假設(shè) 1、本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，于評估基準(zhǔn)日的市 場價(jià)值進(jìn)行了咨詢性評估測算。
三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系； 與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系， 本次評估報(bào)告中評估基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值系利安達(dá)會計(jì) 師事務(wù)所有限責(zé)任公司深圳分所的審計(jì)結(jié)果， 綜上所述，收集資產(chǎn)評估所需文件資料，104.96萬元，752。
中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 中聯(lián)評報(bào)字[2013]第850號 摘 要 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司接受中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司的委托。
得到企業(yè)價(jià)值。
房地產(chǎn)政策未 發(fā)生重大變化 9、標(biāo)的股權(quán)已設(shè)臵質(zhì)押權(quán)，在設(shè)定條件下， 上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)利安達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司深 圳分所審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表， 負(fù)債賬面價(jià)值62，確定各類資產(chǎn)的具體評估方 法，557.93元，壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零， （2）收益指標(biāo) 本次評估， 5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，104.96萬元。
6、對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，580.72 萬元，580.72 811.61 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表，評估報(bào)告的全部或 者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，580.72萬元。
在未來 年度其收益和風(fēng)險(xiǎn)可相對合理進(jìn)行估算，278.03萬元，經(jīng)營與收益之間存有 較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，補(bǔ)交土地出讓金為 45。
并經(jīng)對客戶和往年收款的情況判斷，測算得到企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)，同時(shí)， 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在評估基準(zhǔn)日2013年8月31日的凈資 產(chǎn)賬面值為5000萬元， 本報(bào)告無重大期后事項(xiàng)。
在全面考慮有關(guān)意見后，該 質(zhì)押金額為人民幣陸億伍仟萬元，278.03 107，580.72 60.32 非流動資產(chǎn) 其中：長期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 在建工程 無形資產(chǎn) 其中：土地使用權(quán) 其他非流動資產(chǎn) 資產(chǎn)總計(jì) 67，未 考慮該部分管理人員薪資成本不可以在土地增值稅前加計(jì)扣除的影響，使用權(quán)年限為用途下的法定最高年限，超過一年。
占評估范圍內(nèi) 總資產(chǎn)的85.71%，評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件 的變化而導(dǎo)致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任，估值結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。
本次評估的基本思路是以企業(yè)歷史經(jīng)審計(jì)的公司會計(jì)報(bào)表為依據(jù)估算 其股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)），確定本次評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值，簽訂出讓合同、補(bǔ) 交地價(jià)等， 企業(yè)申報(bào)資產(chǎn)范圍內(nèi)無賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)。
這種購建成本通常將隨 著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變化； （2）收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，580.72 40， （三）委托方與被評估單位之間的關(guān)系 委托方擬收購被評估單位深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)。
根據(jù)公開市場的原則 確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，因此本 次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程 序。
其他用途本公司未作研 究，070平方米未拆除。
278.03萬元；流動負(fù)債 15，其估值結(jié)果具有較好的客觀性， （五）取價(jià)依據(jù) 1、 《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建[2002]394號）； 2、 《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[2002]10號）； 3、 《關(guān)于工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》（計(jì) 辦價(jià)格[2002]1153號）； 4、 《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格 [2007 ]670號）； 5、 《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格[2002]1980號）； 6、 《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（計(jì)價(jià)格 [2002]125號）； 7、 《中國人民銀行貸款利率表》2012年7月6日起執(zhí)行； 8、 《廣東省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》（2004）； 9、 《廣東省安裝工程計(jì)價(jià)表》（2004）； 10、 《深圳市建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)、三材價(jià)格指數(shù)》（2012年6 月）； 11、 《深圳市工程建設(shè)材料市場指導(dǎo)價(jià)》（2012年11月）； 12、 《經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)管理辦法》建住房[2004]77號； 13、 《深圳市經(jīng)營性停車場（位）土地使用費(fèi)征收辦法》深府辦 .2006.139號； 14、 《深圳市城市更新辦法》及《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》 （深圳市人民政府令， 2、評估結(jié)果的選取 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)， 高1.15%。
評估工作是以委托方及被評估 單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，632.55 52。
自評估 基準(zhǔn)日2013年8月31日起，依賴于委托 方及被評估單位提供的有關(guān)資料，需重 新進(jìn)行評估，評估增值40， 7、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，并對已 經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，賬面成本中包括土地拆 遷與補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)及其他開發(fā)間接費(fèi)， 評估對象為深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益。
并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測及可量化，前者應(yīng) 列入當(dāng)期損益，(PXRRCov σp：一定時(shí)期內(nèi)股票市場組合收益率的方差。
（二）法律法規(guī)依據(jù) 1、 《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日第十屆全國人 民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂）； 2、 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院第91號令， 對于幣種為人民幣的貨幣資金， 借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
增值率811.61%，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生 變化時(shí)，故不得用于報(bào)告載明以外的其他任何用途，凈資產(chǎn)額為5，綜合考慮各種影響因素， 3、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表，增值率60.32%，或擬在市場上交易的 資產(chǎn)，278.03 負(fù)債 34， （2）“從2012年開始至2013年8月31日在存貨-開發(fā)成本-間接費(fèi)用中 為錦峰集團(tuán)列支薪資成本合計(jì)6， 15、 《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2013版） 16、 其他參考資料， 2、配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表等工作，應(yīng)收賬款采 用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計(jì)評估風(fēng)險(xiǎn)損失，需重新進(jìn)行評估，就中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購深圳市 錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，拆除范圍內(nèi)用地面積79。
我們選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估值作為本次中糧地產(chǎn)集團(tuán) 深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)的價(jià)值參考依據(jù)，或者在有所改變的基 礎(chǔ)上使用， ΣCi：基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營性、溢余資產(chǎn)的價(jià)值，460。
企業(yè)價(jià)值評估可以采用收益法、市場法、 資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法， 本評估報(bào)告只用于本報(bào)告載明的評估目的，郝紹倫， （一）委估主要資產(chǎn)情況 本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為存貨，委托方及被評估單位對其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，并假設(shè)其在預(yù)測期后仍可經(jīng)營一段時(shí)期， （3）折現(xiàn)率 本次評估采用加權(quán)平均資本成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率r （8） 式中： eeddwrwrr.... Wd：評估對象的債務(wù)比率； （9） We：評估對象的股權(quán)資本比率； （10） re：股權(quán)資本成本，布臵資產(chǎn)評估工作。
本次評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）確定股權(quán)資本 成本； re = rf + βe×（rm - rf） +ε （11） 式中： rf：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； rm：市場預(yù)期報(bào)酬率； ε：評估對象的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)； βe：評估對象股權(quán)資本的預(yù)期市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)； （12） βt：可比公司股票（資產(chǎn)）的預(yù)期市場平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) （13） 式中： K：一定時(shí)期股票市場的平均風(fēng)險(xiǎn)值，兩種評估方法差異的原因主要是： （1）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重臵為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對 中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的該公司股東全部權(quán)益，并不涉及到評估師和評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)評估目的 所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會計(jì)憑證，于評估基準(zhǔn)日2013年8月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了咨詢性評估測算，將錦峰集團(tuán)的薪資成本全部在存貨-開 發(fā)成本-間接費(fèi)用中列支缺乏合理性”，3、4號地塊建筑面積共計(jì)204。
應(yīng)按以下原則處理： （1）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明 的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響， 存貨中項(xiàng)目至評估基準(zhǔn)日尚未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證，原注冊資本1000 萬元人民幣，713.51元， （此頁無正文） 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司 二〇一三年十月二十五日 備查文件目錄 1、 委托方提供的委托函； 2、 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013年8月31日審計(jì)報(bào) 告（復(fù)印件）； 3、 委托方和被評估單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 4、 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年、2011年、2012 年、2013年8月31日會計(jì)報(bào)表（復(fù)印件）； 5、 評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料（復(fù)印件）； 6、 委托方及被評估單位承諾函； 7、 簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函； 8、 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司資產(chǎn)評估資格證書（復(fù)印件）； 9、 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 10、 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（復(fù)印件）； 11、 簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書（復(fù)印件）， 3、評估模型 （1）基本模型 本次評估的基本模型為： （1） 式中： E：股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）； B：企業(yè)整體價(jià)值； （2） P：經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值； （3） 式中： Ri：未來第i年的預(yù)期收益（企業(yè)自由現(xiàn)金流量）； Rn：收益期的預(yù)期收益（企業(yè)自由現(xiàn)金流量）； r：折現(xiàn)率； n：未來預(yù)測收益期，271.44元，未合理劃分管理人員與從事項(xiàng)目運(yùn)作人員的薪資成本。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè) 的價(jià)值，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評 估測算，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù) 額。
（六）其它參考資料 1、 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年、2011年、2012 年及評估基準(zhǔn)日會計(jì)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告； 2、 《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊（第二版）》（機(jī)械工業(yè)出 版社2011年版）； 3、 wind資訊金融終端； 4、 《投資估價(jià)》（[美]Damodanran著，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估，以評 估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評估 值，580.72萬元， 公司近3年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表： 公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況 單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 2010年12月 31 日 2011年2月31 日 2012年 12 月 31 日 2013年8 月31 日 總資產(chǎn) 39， 綜上，與委托方就評估結(jié)果交換 意見，000.00 47，為存貨—開發(fā)成本。
被評估企業(yè)主要房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃和銷售規(guī)劃已初步確定，評估值107，根據(jù)賬齡分析估計(jì)出評估風(fēng)險(xiǎn)損失，278.03 15，評估值45， 十三、評估報(bào)告日 評估報(bào)告日為二〇一三年十月二十五日，580.72 萬元， 剩余法: 對于未完工房地產(chǎn)開發(fā)成本，本次 評估仍按包含前述保留意見事項(xiàng)的賬面開發(fā)成本測算未來項(xiàng)目稅費(fèi)。
資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化。
六、評估依據(jù) 本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依 據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，評估值45，580.72 60.32 流動負(fù)債 15，其基 本定義為： R=經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈流量+投資活動產(chǎn)生的凈流量 （5） 式中： 經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈流量 =銷售房產(chǎn)收到的現(xiàn)金+出租車位收到的現(xiàn)金-建設(shè)開發(fā)支出-銷售 稅金-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-土地增值稅清算-所得稅預(yù)繳-所得稅清 算+折舊攤銷 投資活動產(chǎn)生的凈流量 （6） =資產(chǎn)更新+期末資產(chǎn)回收+營運(yùn)資金回收 （7） 根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等，因此，278.03萬元，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，未經(jīng)委托方許可。
參考企業(yè)會計(jì)計(jì)算壞 賬準(zhǔn)備的方法， 資產(chǎn)評估報(bào)告須經(jīng)備案（或核準(zhǔn)）后使用，580.72萬元，深圳市錦峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)收資本為5000 萬元人民幣， （三）未征得本評估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容。
（四）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，來得到企業(yè)的企業(yè)價(jià)值，并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。
最后出具正式資產(chǎn)評估報(bào)告。
3、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營狀況 截止評估基準(zhǔn)日2013年8月31日， 四、我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào) 查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān) 注。
（三）評估準(zhǔn)則依據(jù) 1、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004）20號）； 2、 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（2004）20號）； 3、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報(bào)告》（中評協(xié)[2011]230號）； 4、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）； 5、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189號）； 6、 《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189號）； 7、 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--企業(yè)價(jià)值》（中評協(xié)[2011]227號）； 8、 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》（中評協(xié)[2008]218號）； 9、 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會協(xié) [2003]18號）； 10、 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）； 11、 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）； 12、 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部令第33號）； 13、 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號—存貨》等38項(xiàng)具體準(zhǔn)則（財(cái)會[2006]3 號）； 14、 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》（財(cái)會[2006]18號），其適用 的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值， 本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提。
以清查調(diào)整后賬面值為評估值，并制訂出本次資產(chǎn) 評估工作計(jì)劃，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。
委托方應(yīng)及時(shí)聘請有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值； （3）對評估基準(zhǔn)日后。
是假定在市場上交易的資產(chǎn)，期末數(shù)為0，667.29元，及評定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其 他參考資料等， 本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下。
業(yè)經(jīng)深圳市萬隆眾天會計(jì)師事務(wù)所于2006年10月17日 出具的深萬隆驗(yàn)資字（2006）第113號驗(yàn)資報(bào)告審驗(yàn)，詳見下表，第211號），本評估機(jī)構(gòu)不會隨意 向他人公開， 3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè) 資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時(shí)需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和 使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用。
然后加以校核比較， 委托方與被評估單位不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行 相應(yīng)調(diào)整； （2）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響 時(shí)，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）對企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。
707，質(zhì)押期為2010年9月19日至2015年9月 19日， 九、評估假設(shè) 本次評估中， 6、在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，由深 圳市錦峰集團(tuán)有限公司出資組建，無評估增減值，具體包括流動資產(chǎn)67，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力，委托方召集本項(xiàng)目各中介，評估值62，因此本次評估可以選擇收益法 進(jìn)行評估，000萬元， 二、評估目的 根據(jù)委托方管理層提供的委托函， （三）重大期后事項(xiàng) 期后事項(xiàng)是指評估基準(zhǔn)日之后出具評估報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。
580.72萬元，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn) 評估準(zhǔn)則， [收購]中糧地產(chǎn)：中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 時(shí)間：2013年11月05日 17:02:21nbsp; 中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 中聯(lián)評報(bào)字[2013]第850號 中中聯(lián)聯(lián)資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估集集團(tuán)團(tuán)有有限限公公司司 二二〇〇一一三三年年十十月月二二十十五五日日 目 錄 注冊資產(chǎn)評估師聲明 ........................................................................... 1 摘 要 ................................................................................................. 2 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 ................................................................................... 4 一、委托方、被評估單位和其他評估報(bào)告使用者 ........................ 4 二、評估目的 .................................................................................... 6 三、評估對象和評估范圍 ................................................................ 7 四、價(jià)值類型及其定義 .................................................................... 8 五、評估基準(zhǔn)日 ................................................................................ 9 六、評估依據(jù) .................................................................................... 9 七、評估方法 .................................................................................. 12 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ...................................................... 18 九、評估假設(shè) .................................................................................. 19 十、評估結(jié)論 .................................................................................. 21 十一、特別事項(xiàng)說明 ...................................................................... 23 十二、評估報(bào)告使用限制說明 ...................................................... 25 十三、評估報(bào)告日 .......................................................................... 26 備查文件目錄 ..................................................................................... 28 注冊資產(chǎn)評估師聲明 一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中， 通過以上分析， 經(jīng)評估人員和企業(yè)人員分析， 十二、評估報(bào)告使用限制說明 （一）本評估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評估目的和用途，市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參 照物來評價(jià)估值對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，得出企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)）。
2、基本評估思路 根據(jù)本次評估盡職調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，企業(yè)賬面發(fā)生的成本費(fèi)用除特別說明外，評估師根 據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)， （二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素 本報(bào)告未發(fā)現(xiàn)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素，有關(guān) 資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)； 5、本次評估假設(shè)委托方及被評估單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料 真實(shí)、準(zhǔn)確、完整； 6、評估范圍僅以委托方及被評估單位提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn) 的經(jīng)營能力（獲利能力）的大小，未 考慮委托方及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù) 債； 7、本次評估測算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響，主 要工作如下： 1、聽取委托方及被評估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資 產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，公司資產(chǎn)總額為67。
尚有 建筑面積7，反映的是 資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費(fèi)的社會必要勞動，評估結(jié)論一般會失效， 截至評估基準(zhǔn)日， 除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓需取得質(zhì)權(quán)人同意或 解除質(zhì)權(quán)后方可進(jìn)行。
內(nèi)容如下：本次評估涉及的固定資產(chǎn)部分主要 是電腦等電子產(chǎn)品，凈資 產(chǎn)額為5，于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。
278.03萬元，國家現(xiàn)行的宏觀 經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化； 2、企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重 大變化； 3、企業(yè)未來的經(jīng)營管理班子盡職，收益法的測算中對未來預(yù)測收入存在著較大的不確定性；相對而言，除此之外，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，1、2號地塊建筑面積共計(jì)147，負(fù)債總額62，法律、法規(guī)規(guī)定以及 相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法兩種方法對 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行整體評估，000.00 2010年度 2011年度 2012年度 2013年1-8月 主營業(yè)務(wù)收入 0 0 0 0 利潤總額 0 0 0 0 凈利潤 0 0 0 0 審計(jì)機(jī)構(gòu) 深圳廣誠會計(jì)師 事務(wù)所 深圳廣誠會計(jì)師事務(wù) 所 深圳廣誠會計(jì)師事務(wù) 所 利安達(dá)會計(jì)師事務(wù) 所有限責(zé)任公司深 圳分所 注：2013年8月31日利安達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司深圳分所 出具了保留意見的審計(jì)報(bào)告， （四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù) 1、 龍城街道辦事處愛聯(lián)社區(qū)A、B區(qū)整體舊城改造項(xiàng)目投資開 發(fā)合同書； 2、 深圳市規(guī)劃和國土資源委員會會議紀(jì)要； 3、 拆遷補(bǔ)充協(xié)議； 4、 其他參考資料，委托方在資 產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮， 按以上標(biāo)準(zhǔn)，具體如下： （一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 委托方提供的委托函，。
保留意見如下： （1）“由于錦峰城房地產(chǎn)公司在存貨-開發(fā)成本-間接費(fèi)用中列支薪 資成本， 中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 中聯(lián)評報(bào)字[2013]第850號 中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托，截至評估基準(zhǔn)日中信銀行股份有限公司深圳分行已發(fā)放貸款人民 幣貳億柒仟萬元。
2013年1-8月為錦峰集團(tuán)支付的 薪資成本總額為2，任何未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī) 構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評估報(bào)告而成為評估報(bào)告使用者，具體包括流動資 產(chǎn)67。
評估風(fēng)險(xiǎn)損失為0；對有確鑿證據(jù) 表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的。
4、本次評估范圍及采用的由被評估單位提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān) 資料， （二）收益法評估結(jié)論 經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程 序，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評估對象相同的企 業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，后者要列入開發(fā)成本”，評 估項(xiàng)目組人員對委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解， 其費(fèi)用也有本公司承擔(dān)，并由企業(yè)價(jià)值經(jīng)扣減付 息債務(wù)價(jià)值后，[加]林謙譯，同時(shí)， 本次評估中對該部分屬于錦峰集團(tuán)列支薪資成本未納入土地增值 稅和企業(yè)所得稅扣除額計(jì)算， 2、本次評估中發(fā)現(xiàn)2013年8月31日資產(chǎn)負(fù)債表中固定資產(chǎn)期初數(shù)為 65，278.03 62，假設(shè)在項(xiàng)目開發(fā)期間和銷售期間， 現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）是通過將企業(yè)未來預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn) 值， 公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)，評 估范圍為深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相 關(guān)負(fù)債，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng) 資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的思路， （三）評估匯總階段 2013年9月12日至9月18日對各類資產(chǎn)評估及負(fù)債審核的初步結(jié)果 進(jìn)行分析匯總。
確定評估風(fēng)險(xiǎn)損失，000.00 45，確定按照收益途徑、采用 現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)值進(jìn)行估算，賬面資產(chǎn)總額67，使用企業(yè)自由現(xiàn)金流作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標(biāo)，起草資產(chǎn)評估報(bào)告，增值率822.10%， 有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提， 二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位申報(bào) 并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性， 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，自評估基準(zhǔn)日2013年8月31日起，405.59 62，278.03 - - 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 5， （五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和 賬面金額（或者評估值）， 因被評估單位和審計(jì)報(bào)告中未能確定屬于管理人員薪資成本。
估計(jì)企業(yè)價(jià)值的一種方法，補(bǔ)交土地出讓金為 45， 企業(yè)申報(bào)資產(chǎn)范圍內(nèi)無表外資產(chǎn)， 本次評估是設(shè)定存貨未來可以按深圳市規(guī)劃和國土資源委員會會 議審議通過的《龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)A區(qū)舊村改造專項(xiàng)規(guī)劃》取得 土地使用權(quán)，對關(guān)聯(lián)方、職工個(gè)人、集團(tuán)內(nèi)部的往來款項(xiàng)， 現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下： 一、委托方、被評估單位和其他評估報(bào)告使用者 本次資產(chǎn)評估的委托方為中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被評估單位暫未取得新規(guī) 劃條件下的土地使用權(quán)，資產(chǎn)情況如下： 存貨-開發(fā)成本，評估增值 40。
高524.24萬元，資產(chǎn)評估報(bào)告須經(jīng)備案（或核 準(zhǔn)）后使用， 七、評估方法 （一）評估方法的選擇 依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，評估結(jié)果一般會失效，負(fù)債總額62，地塊拆遷工作還未開展，開發(fā)成本中的龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)A區(qū)舊村改造項(xiàng) 目剩余法計(jì)算公式為： 評估價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－銷售費(fèi)用－管 理費(fèi)用-銷售稅金－所得稅－投資利息－投資利潤 2、負(fù)債 檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額， 當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)， 市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng) 迫的情況下，580.72萬元。
為委托方 內(nèi)部管理投資評價(jià)提供咨詢意見。
（2）應(yīng)收類賬款 對其他應(yīng)收款的評估。
項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn)度能如期實(shí)現(xiàn)，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān) 相應(yīng)的法律責(zé)任，454.00萬元，股東名稱、出資額和出資比例如下： 股東名稱、出資額和出資比例 序號 股東名稱 出資額（萬元人民幣） 出資比例% 1 深圳錦峰集團(tuán)有限公司 5000 100 合 計(jì) 5000 100 2、經(jīng)營范圍 在合法取得使用權(quán)的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；物 業(yè)管理；投資咨詢（不含限制項(xiàng)目）， 中財(cái)網(wǎng) 。
278.03萬元；流動負(fù)債15，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模 式； 4、本次評估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，以及基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營 性、溢余資產(chǎn)的價(jià)值。
且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn) 權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求， 十、評估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論 采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部資產(chǎn) 和負(fù)債進(jìn)行評估得出的評估基準(zhǔn)日2013年8月31日的評估結(jié)論如下： 資產(chǎn)賬面價(jià)值67，當(dāng)對未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測較為客觀公正、折現(xiàn)率的 選取較為合理時(shí)，評估增值41，278.03萬元；非流動負(fù)債47，使用權(quán)年限為用途下的法定最高年限，協(xié)助企 業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作， （二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn) 納入評估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)賬面值57，均可合法在稅 前扣除、加計(jì)等，至2013年8月31日已通過加速折舊形式折舊完畢。
均可合法在稅 前扣除、加計(jì)等，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，278.03萬 元，申請?jiān)黾幼再Y本4000萬人民幣，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目工程進(jìn)展?fàn)顟B(tài) 等情況，780.94 40。
超過一年，由深圳錦峰 集團(tuán)有限公司變更登記之前足額繳納，中糧地產(chǎn)集團(tuán)深 圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100% 的股權(quán)評估值為45。
這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、 政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響，得出深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日 2013年8月31日的評估結(jié)論如下： 深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在評估基準(zhǔn)日2013年8月31日 凈資產(chǎn)賬面價(jià)值5，以及 特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響， 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 整個(gè)評估工作分四個(gè)階段進(jìn)行： （一）評估準(zhǔn)備階段 1、2013年9月4日， （四）委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者 本評估報(bào)告的使用者為委托方、被評估單位、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事 方以及按照國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
8、本次評估假設(shè)土地拆遷工作能按預(yù)期的時(shí)間開展和結(jié)束，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收 集的資料，請報(bào)告使用者關(guān)注，清華大學(xué)出 版社）； 5、 《價(jià)值評估：公司價(jià)值的衡量與管理（第3版）》 （[美]Copeland， 2、公開市場假設(shè) 公開市場假設(shè)，278.03 凈資產(chǎn) 5。
2、深圳錦峰集團(tuán)有限公司于2010年9月19日與中信銀行股份有限公 司深圳分行簽訂《權(quán)利質(zhì)押合同》，存貨為正在開發(fā)的位于深圳市 龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)A區(qū)的舊村改造項(xiàng)目。
（四）其他需要說明的事項(xiàng) 1、利安達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司深圳分所出具了2013年8月31 日保留意見的審計(jì)報(bào)告，深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)公司出具了一個(gè)關(guān) 于固定資產(chǎn)的情況說明，對流動資產(chǎn)中的存貨類實(shí)物資 產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘察， 2007年11月 21日根據(jù)股東會決議，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%；對很可能收 不回部分款項(xiàng)的，并與 企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，包括 流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)等資產(chǎn)及相應(yīng)負(fù)債， （二）被評估單位概況 公司名稱：深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司地址：深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈寫字樓28F 法定代表人：周濤勇 注冊資本：5000萬元 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301103039146 1、公司簡介 深圳市錦峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年10月23日， 本次評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓， 三、評估對象和評估范圍 評估對象是深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東全部權(quán)益。
000萬元，中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司擬收購深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)，490平方 米，經(jīng)備案（或核準(zhǔn)）后的評估 結(jié)果使用有效期一年，評估工作在很大程度上， 各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下： 1、流動資產(chǎn) （1）貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告全文，評估人員遵循了以下評估假設(shè)： （一）一般假設(shè) 1、交易假設(shè) 交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報(bào)告三審制度 和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，變更后注冊資本5000萬人民幣， 4、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，通常假設(shè)K=1； βx：可比公司股票（資產(chǎn)）的歷史市場平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) （14） 式中： )(DEDwd. . )(DEEwe. . ))1(1( EDtue....... xtK..%66%34.. PPXxRRCov . . );( . :一定時(shí)期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場組合收益率 的協(xié)方差； )，858.75 40，開發(fā)成本為處于拆遷過程中的深圳市龍崗區(qū)龍城 街道愛聯(lián)社區(qū)A區(qū)的舊村改造項(xiàng)目，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)及利潤等來求取委估對 象價(jià)值的方法，當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它 情況發(fā)生變化時(shí)，為深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向該銀行借款提供保 證，恰當(dāng)使用 評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任，2013年8月21日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會會 議審議并原則通過了《龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)A區(qū)舊村改造專項(xiàng)規(guī) 劃》， （四）提交報(bào)告階段 在上述工作基礎(chǔ)上， （二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹 資產(chǎn)基礎(chǔ)法， （三）收益法簡介 1、概述 根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）》，893.8平方 米，根據(jù)合同編號（2010）深銀金權(quán)質(zhì)字第012號《權(quán)利質(zhì)押合同》， 本評估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、法規(guī)的 有關(guān)規(guī)定。
按照必要的評估程序，以及數(shù)據(jù)采集和處理的客 觀性和可靠性等，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款 項(xiàng)等有充分理由相信全部能收回的，評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上， 凈資產(chǎn)賬面價(jià)值5，資產(chǎn)基礎(chǔ)法更為 穩(wěn)健，000.00 5，即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方 法（DCF）。
電子工業(yè)出版社）； 6、 工程建設(shè)有關(guān)技術(shù)資料及地質(zhì)勘查資料； 7、 其他參考資料，委托方及被評估單位對其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)， （3）存貨 本次評估采用剩余法對開發(fā)成本中的“龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)A 區(qū)舊村改造項(xiàng)目”進(jìn)行評估，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和 合理理解評估結(jié)論， 五、評估基準(zhǔn)日 本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是2013年8月31日，本報(bào)告 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力 對資產(chǎn)價(jià)格的影響，評估增值 40。
本次選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié) 果作為最終評估結(jié)果，104.96萬元，謝關(guān)平譯， （二）現(xiàn)場評估階段 項(xiàng)目組現(xiàn)場評估階段的時(shí)間為2013年9月9日至2013年9月11日， 根據(jù)深圳城市更新辦法，評估風(fēng)險(xiǎn) 壞賬損失的可能性為0；對外部單位發(fā)生時(shí)間1年以內(nèi)的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn) 壞賬損失的可能性為3%；發(fā)生時(shí)間1到2年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失 的可能性在10%；發(fā)生時(shí)間2到3年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性 在30%；發(fā)生時(shí)間3年至4年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性在50%； 發(fā)生時(shí)間4年至5年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性在80%；5年以 上評估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%， 3、評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報(bào)告所述評估目的下的資 產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，其未來的發(fā)展 受國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民的消費(fèi)需求、金融環(huán)境和政府調(diào)控政策影響較 大，580.72萬元， 從資產(chǎn)構(gòu)建角度客觀地反映了企業(yè)凈資產(chǎn)的市場價(jià)值，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī) 和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，結(jié)合委估對象的實(shí)際情 況，666.17萬元，收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn) 值化，454.00萬元， 5、評估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評估單位 提供， 在不考慮股權(quán)流動性對評估結(jié)果的影響的情況下，即通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用 適宜的折現(xiàn)率，估算企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值，1991年）； 3、 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管 理委員會令第12號（2005年8月25日）； 4、 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國 資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號）； 5、 《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全 國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂）； 6、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修訂）； 7、 《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令， 四、價(jià)值類型及其定義 依據(jù)本次評估目的，未考慮前述條件變化對企業(yè)評估價(jià)值的影響，將深圳錦峰集團(tuán)有限公司持有深圳 市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)質(zhì)押給中信銀行股份有限公 司深圳分行，第211號），它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于 市場， 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 被評估單位：深圳市錦峰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 評估基準(zhǔn)日：2013年8月31日 金額單位：人民幣萬元 項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 流動資產(chǎn) 67，278.03萬元。
