近段時間，受社保新政、中美貿易摩擦等多重因素影響，市場走勢疲弱，恒生指數大幅回調。今年上半年表現強勢的物業板塊，也受壓下挫。
關于社保新政，業界聚焦的是，一旦該政策嚴格執行，企業的用人成本將大幅增加。這對于物業、餐飲等勞動密集型企業而言，將會是沉重的負擔，企業利潤空間將受影響。
雖然社保新政對物業行業影響較大，但針對不同企業，還應具體分析。如今以彩生活(01778)為代表的部分企業不斷進行科技創新，向互聯網平臺化企業轉型，對人力的依賴正在減弱。
智通財經注意到，自今年7月20日社保新政消息發布至今，物業板塊整體大幅回調，多只個股已經充分反映社保新政將帶來的負面影響，估值處于底部區間。
尤其是于9月10日再次被調入港股通(深)名單的物業龍頭股彩生活，目前動態PE遠低于同業公司，估值有望逐漸得到修復。
(數據來源：Wind)
每平米成本業內最少，受社保新政影響較小
近日引起廣泛熱議的社保新政意味著從2019年1月1日起，社保交由稅務部門統一征收。這一新政的執行或對物業行業有較大負面影響，但相對而言，彩生活或是行業內受影響較小的公司。
從多家機構統計的數據來看，彩生活的百萬平米用工數行業最少。也就是說，彩生活的基礎物業管理效率行業內最高，每平米成本業內最少。
根據中信建投房地產行業研究團隊出具的報告顯示，智能化的投入，使得百強物業在提升服務質量的同時降低基礎服務對人力的大量占用，擴大了管理半徑，因此，百強企業人均在管面積2017年提升12.5%至5913平方米。
其中，除中海物業低于百強物業的平均水平，其他公司人均在管面積均超過5000平方米，百萬平方米用工數近年來呈現下降趨勢，其中彩生活百萬平方米只需要160人(收購萬象美之前，該數據僅為132人)，相當于人均在管面積超6250平方米，行業內排名首位。
今后隨著彩生活向互聯網平臺轉型的步伐加快，這一數據或將繼續下降。人力成本減少，客戶滿意度還能維持在行業前列。根據中指院的統計，目前彩生活的業主滿意度排在行業第六，而前五名均為有品牌地產背景的物業公司。彩生活作為定位于獨立第三方的社區服務企業，能夠較好的平衡成本與服務質量及業主滿意度，在市場化的環境下展現了極強的生存能力。
值得一提的是，目前彩生活的員工結構也有效降低了社保新政帶來的沖擊。近年來，百強企業持續增加外包項目比例，有效管控成本，保障盈利空間。根據中指院的數據，從外包人員占比來看，2017 年，百強企業外包員工總數為46.92 萬人，同比增長 18.07%，外包員工占一線員工的38.33%。
相比之下，目前彩生活的員工逾53608人，其中，自管員工約1.3萬人，外包員工約4.1萬人。
以此來看，彩生活的外包比例遠高于同業公司，有效降低剛性成本。同時，外包商業務競爭激烈，也會盡力去優化員工成本，彩生活外包員工的成本也將不斷降低。
根據上述分析，彩生活在員工成本上有很大的競爭優勢。大摩在近期發布的關于社保新政對物業行業影響的報告也顯示，預測2019年，彩生活的每平米成本(于自管面積內)將是業內最少的，僅為6.3元人民幣/平米/每年，僅占最高位——綠城服務（02869）37.1元人民幣/平米/每年的17%。同時，根據大摩的判斷，如果按照社保新政嚴格執行，彩生活每平方米新增的成本也是行業內最少的。
大摩對物業公司2019年每平米成本(于自管面積內)的預測
社保新政實施后，大摩對物業公司每平米成本增長(于自管面積內)的預測
股價已經充分反映負面影響
受益于物業股有較強的防御性，上半年，彩生活逆市大漲，市值翻番。但是在社保新政的沖擊下，數據顯示，從7月20日至9月10日，彩生活已經大幅回調逾40%，已經處于歷史估值底部。
(彩生活2016年12月至2018年9月的股價走勢圖 行情截圖：富途證券)
#p#分頁標題#e#根據大摩在9月5日發布的研報預測，社保新政的執行，將使物業公司的成本增加1%-10%，2019年的經營利潤或將下降12%-50%。就最近的情況而言，大摩相信彩生活和綠城服務的股價已充分反映了不利因素的影響，而碧桂園服務（06098）以及中海物業（02669）還有較大偏差。
一旦負面影響消化完畢，基本面強勁的彩生活，或將再次迎來新一輪的估值修復。
尤其是從中報來看，彩生活業務結構轉型成效顯著，上半年增值業務的收入同比增長91.7%至2.1億元，即使在萬象美并表貢獻大額物業管理利潤的情況下，增值業務的分布溢利貢獻占比依然達到35.8%，同比提升5.7個百分點。在增值業務的帶動下，公司的利潤繼續得到加速釋放。上半年，彩生活的收入約17.57億元，同比大增135.3%;毛利約6.2億元，同比增長82.5%;公司權益擁有人應占溢利同比大幅增加74.1%至約1.75億。每股基本盈利同比增長40.6%至人民幣14.2分。
社保新政有利于行業強者恒強
短期而言，社保新政將增加企業用人成本，壓縮利潤空間，從長遠來看，則有利于物業行業的加速整合，集中度的提升。
正如許多中小房企在最近一輪史上最為嚴格的房地產調控政策之下被迫出局。反觀物業行業，目前存在大量中小型未上市的物業公司，這些小公司相對于上市公司而言，不僅在社保規范性上差距較大，而且人力物力、融資渠道、現金流等方面也遠不及后者。一旦社保新政來襲，這些小公司或是最先倒下的一批。
小公司出局，將給行業龍頭加大市場份額的機會。以房地產行業為例，機構數據顯示，2017年，房地產行業集中程度進一步提高，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別達到了24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，其中前四大房地產開發企業金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。
而物業行業相關數據顯示，截止2017年末，百強物業企業市場份額僅為32.42%，其中綜合實力 TOP10 企業市場份額只有 11.06%。
相較于房地產行業，物業行業的集中度還有很大的提升空間。一旦社保新政實行，正是給了行業加速洗牌的機會。諸如彩生活等龍頭物業公司將呈現強者恒強的發展趨勢。
